案例招商管理工作指引.doc

招商管理工作指引项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件1经营状况分析1商铺销售分析1.每日统计商户销售额。2.每周完成一次销售分析报告。3.每月进行目标商场的市场调研（如新品上市、季末打折、重大节假日促销活动、新开业商场）。4.每月对各商户的经营状况进行分析，了解每个商户的经营盈亏平衡点，提前做出经营预警。5.每季度形成《商铺情况动态表》、《商品品类经营现状分析报表》并上报。

1.营运部经理负责审核相关的报表与报告，对市场调研的过程进行组织与监督。2.营运副总负责审批报告。

第1-2项由营运主管完成第3-5项由招商主管完成《商铺情况动态表》《商品品类经营现状分析报表》《集团商业管理制度》《市场调查工作指引》2客流分析1.根据人流计数器统计客流量1.1每周五采集周客流数，于周一10：30之前根据客流统计数量上报营运周报表。1.2周六、周日、节假日及重大活动期间统计单日人流数。2.根据车场管理系统采集车流量2.1每周五采集周车流数，于周一10：30之前根据客流统计数量上报营运周报表。2.2周六、周日、节假日及重大活动期间统计单日车流数。3.汇总统计数据并进行分析。

1.营运部经理负责审核分析报告，重大活动期间需提交单独的评价报告。2.营运副总负责审批报告。

第1-2项由文员完成第3项由营运主管完成《周经营业绩报表》项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件2市场调研究1制订计划每月进行市场调研，根据不同季节，明确目标商场调研的重点内容，编制调研报告，并对比本广场制定相关措施（调研的商场、调研的重点、提出改进方案）。

营运部经理负责组织市场调研工作，编制市场调研报告和整改计划、方案需上报至集团商业管理公司营运部备案。

营运部经理《市场调研报告》《市场调查工作指引》2实施调查根据计划执行。

营运部经理负责组织实施。

3形成报告调查完毕后5日内形成调研报告，对广场的业态组合及品牌组合进行分析，提出调整意见建议。

营运部经理负责审核《市场调研报告》，为公司经营决策提供参考依据。

4时机1.经营布局、品类进行调整前。2.新品上市、季末打折、重大节假日促销活动、新商场开业。

营运副总确定方案编制时机。

营运副总3招商方案编制编制方案的依据及内容1.进行市场调研，完成数量的收集与分析，包括：1.1市场调研报告；1.2商户经营分析报告；1.3引进的目标商户的经营情况（商场分布、经营数据、年龄段、价格带）。2.编制方案，内容包括但不限于：2.1经营分析；2.2招商条件、租金物管费底线；2.3效益评估。3.根据集团的租金标准与目标商户洽谈。

1.招商方案由营运副总、总经理审核后上报集团商业管理公司审批。2.营运副总负责组织实施，总经理监督实施，并实时汇报给集团主管部门。

第1-2项由营运部经理完成第3项由招商主管完成《集团商业管理制度》项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件4商源储备1收集整理1.根据广场的定位在济南市搜寻目标品牌；2.至外埠（北京、上海、广州、深圳、香港）引进新的品牌。3.填写《商场品牌资源储备汇总表》和《在场经营品牌汇总表》，报总经理审查、核准。每季度第一个月15日前报集团商业管理公司备案。

招商主管《商场品牌资源储备汇总表》《在场经营品牌汇总表》《集团商业管理制度》2跟踪更新1.每月至少一次对目标商户进行跟踪。2.每季度必须进行一次档案更新。3.

营运部经理每月末对《储备商源跟踪联络记录表》进行检查。

招商主管《储备商源跟踪联络记录表》3建立商铺档案档案内容包括：商铺数量、各商铺面积、租赁期限及经营品类等依据《商场品牌资源储备汇总表》的资源招商主管5商铺招租1商户接洽1.了解需引进品牌的经营情况、连锁状况、品牌定位、客户群体。2.依据集团批准的租金条件进行洽谈。3.确认引进品牌的资质证明（商标注册证书、委托授权书、营业执照、税务登记证、组织机构代码等）。4.合同到期/提前终止前3个月与商户商讨续签事项，或重新选择客户。

1.营运部经理负责审核合同和相关合法手续。2.严格按照集团下发的租赁条件进行合同签署。

招商主管《集团商业管理制度》《商品索证目录》项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件5商铺招租2合同签订1.按集团商业管理公司下发的合同文本签订。2.签订商铺租赁合同时需签订《物业管理服务合同》。3.不使用集团格式合同文本的商户，须报集团法务部审批合格后方可签订。4.签发《租位进场流程单》。

1.签订的租赁合同内容必须与合同审批表的租赁条件一致，《物业管理服务合同》内容不允许更改。2.餐饮商户在合同签订前须完成工程条件的对接。

总经理或其授权人《租位进场流程单》3合同归档与分发1.依据合同内容建立《租赁合同台帐》。2.《租赁合同》及其附件、《物业管理服务合同》复印件存档。3.提交行政部（原件）、财务部（原件）、客服部（复印件）。

1.《租赁合同》及《物业管理服务合同》分别列入各商户的档案中。2.非本部门的公司人员借阅需经营运部经理同意。3.非公司人员借阅需营运副总同意。

文员内部控制管理标准中《文件借阅/复制记录表》6广告位招商1广告位管理1.确定租金、保证金、能源保证金标准，报批。2.新增和调整点位时，报批。3.编制广告位明细表和年度经营预算，每年11月5日前报批。4.建立广告位台帐，明确广告位的数量、面积、价格与租期，包括：4.1可出租广告位；4.2已出租广告位；4.3未出租广告位；4.4主力店免费广告位。

1.营运部经理每月检查台帐，审核更新的信息。2.审批流程：营运部经理－营运副总―财务副总―总经理—集团商管公司营运部总经理－集团商管公司分管副总。3.户外墙体广告位新增/调整/改造需报集团规划院审核批准。4.广告位租期原则上不超过三年，保证金不低营运主管《广告位台帐》《集团商业管理制度》《广告位租赁合同》格式文本项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件于2个月租金，能源保证金不低于3000元。2招商1.对可出租广告位，从资源储备中选择步行街商户中有影响力的品牌进行洽谈。2.已出租的广告位租期到期/提前终止前3个月，洽谈续签或另选别的客户洽谈。3.《广告位租赁合同》报批与签订。4.更新广告位台帐。5.发放《租位进场流程单》，引导客户交费及审图。

1.审批流程：营运部经理－企划部经理-营运副总―财务副总―总经理-集团商管公司营运部总经理－集团商管公司分管副总。2.《广告位租赁合同》应使用格式文本。

营运主管《租位进场流程单》。

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