租赁合同诉讼时效.docx

会员专享推荐 · 你可能也用得上更多

开通会员，畅读全站文档

本篇文档已为你保留

本篇文档价值 ~~¥35.00~~会员免费解锁

全文不限次阅读，剩余内容即刻解锁
高速下载通道，免排队、无等待
专属客服 1 对 1 答疑，优先响应
每日赠送下载券，本篇文档免费送

有 86 篇商业计划书正在上传

下载原文档

租赁合同诉讼时效篇一：房屋租赁合同诉讼时效2007年玉州区法院受理李某诉黄某一案后，最高法有关诉讼时效的规定尚未出台，合议庭成员接受法理理论教育及认知能力不同，对该案的处理形成了两种完全相反的意见是完全可以理解的。我们考察部分外地法院做法和国内外立法，并结合我市的实际情况，在充分研究租赁合同作为继续性合同的特性后，认为黄某的抗辩理由不成立。主要理由是：1、房屋租赁合同约定的租金支付实际上是同一笔债务，只不过是约定租金分为不同的履行期限，但各期租金并不是独立的债务，而是在合同订立时已确定的各期租金的总和，仅是在合同中约定就总租金分期履行、而非一次性履行而已，该债务在合同订立就具有确定性和整体性。2、结合房屋租赁合同作为继续性合同的特点，合同的履行特别重视信赖基础，要求双方当事人各尽其能实现合同目的。一般房屋租赁合同期限较长，租金分期支付是将承租人的义务分开履行，有利于减轻承租人的负担，也可理解为合同互为履行上的担保，这对承租人的利益是一种更为有效的保障。分期支付租金避免承租人因一次性支付产生经济压力而无法签订合同，有利于促进商业交易的完成，增加社会财富。3、房屋租赁合同作为长期的继续性合同，信赖基础是维系双方当事人各自履行义务、实现合同目的的关键。出租人没有及时追索承租人没有履行的一期或多期债务，是出租人基于维护双方业已存在的承租关系及对承租人的信任和谅解（否则其完全可以行使合同解除权），并不能据其怠于行使权利的行为而认定其放弃该权利。从签订合同目的角度分析，出租人让房屋出租并收取租金是其最大的目的，如认定其放弃该权利显然与其签订合同的目的不符。故我们认为黄某抗辩拖欠租金起一年内的部分租金已过时效不应支持，对出租人李某的合理信赖利益应予以保护和支持。否则，必然造成容忍承租人违约行为而守约的出租人受到损失、违约的承租方得益的情形发生，这明显与我国法律规定的诚实守信原则及社会倡导的善良风气相悖。4、有利于稳定社会交易秩序，节约司法资源，减少诉累。在快速发展的现代社会，促进交易和稳定交易秩序意味着社会财富的增加。如果认定房屋租赁合同每期租金为独立的债务，具有单独的诉讼时效起计点。可能导致出租人频繁地主张权利，或仅由部分债权受侵害而频繁提起诉讼，导致租赁双方关系的恶化。在我国社会诚信度不高的情况下，经过诉讼对决的双方当事人继续履行一份长期的房屋租赁合同的可能性可以说是微乎其微。这明显不利于市场交易关系的健康发展，同时增加了双方的诉讼成本、浪费国家有限的司法资源。5、从诉讼时效制度的价值取向分析。诉讼时效设置的初衷是衡平保护各方当事人的利益，促使债权人及时主张权利，以稳定业已固定的民事关系，防止当事人的权利义务状态处于不明的情形下。虽然超过诉讼时效债权人的利益不受法律保护，但诉讼时效制度的价值取向并不是为债务人规避债务而设置。从倡导诚实守信的原则出发，应做有利于债权人的解读和考虑，才能真正实现对双方权利的平衡保护。6、我国诉讼时效制度规定租金的诉讼时效期间为1年，较之国外的诉讼时效期间的立法明显偏短，不利于保护出租人的利益，也不利于稳定交易关系。《德国民法典》明确规定：“（2）第1款第2项的请求权以定期重复的给付或者扶养给付为内容，第1款第3项至第5项的请求权以将来到期的定期重复的给付为内容的，30年的消灭时效期间，即由普通消灭时效期间代替。”“消灭普通时效期间为三年。”[10]另《法国民法典》明确规定：“下列款项的支付之诉，时效期间为5年――房屋租金与土地租金。”[11]德、法两国均对分期租金规定了较长的诉讼时效期间，故出租人有较大的选择余地，相反我国对租金规定的诉讼时效期间仅为1年，明显不利于保护出租人的合法权益。故我们认为分期支付租金的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计。最高人民法院2008年9月1日施行《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定也印证了我们当时意见的正确。篇二：分期履行的租赁合同,诉讼时效何时起算分期履行的租赁合同，诉讼时效何时起算？|下午茶2015-01-15天同诉讼圈《民法通则》第136条规定因欠付或拒付租金引发的诉讼，适用一年短时效，旨在督促债权人及时行权，以期发挥租赁物最大效用。实践中双方当事人订立租赁合同，通常采取分期计付租金的方式，租金纠纷在分期履行的债务纠纷中最为常见。因欠付或拒付租金引发的纠纷，很多会涉及对诉讼时效起算点的争论。看似简单的问题背后，是法官对于效率与公平的个案衡量，包含着极大的司法智慧。今日下午茶，我们就来聊一聊分期履行的合同，诉讼时效从何时起算的问题。由一则简单案例说开去甲乙签订了五年期（2005年1月1日-2010年12月31日）租赁合同，约定租金年付，第一期租金（即2006年租金）到账后甲交付房屋，此后每年12月31日前支付第二年租金。乙在支付两期后拒不支付，但一直占有使用租赁物。甲于2011年6月诉请乙支付剩余租金，乙以甲主张2008、2009年租金超过诉讼时效为由抗辩，只愿补足2010年欠租。甲提出租赁合同属继续履行合同，是一个整体，其有权在最后一期届满时就全部未付租金主张债权。此类案件在现实生活中并不鲜见，看似简单的案例背后却隐藏着一个极具探讨价值的实务问题：同一租赁合同项下分期支付的租金，诉讼时效自何时起算？左右摇摆的司法态度在2008年《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（下称《诉讼时效司法解释》）实施前，多个省级法院分别就分期计付债务诉讼时效如何起算请示过最高法院，最高法院的几个答复前后不一，且未区分分期履行债务的不同类型，答复内容是否可直接套用于拒付分期租金的个案仍待商榷，并未形成统一的司法观点。《诉讼时效司法解释》颁布后，解释第五条明确规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，第一次通过司法解释的方法对“同一债务”分期履行债务诉讼时效起算点作出直接回应。但何种分期履行的债务才属于“同一债务”，司法解释却缄口不言。通常来说，分期履行债务分为同一债务分期履行及分期履行合同之债。同一债务分期履行指债务在合同订立时业已确定，双方当事人只是依照设定的时间分期履行，譬如分期付款的商品房买卖。分期的发生不割裂债权债务关系的整体性，法律上仍应视作同一债务；分期履行合同之债指在继续性合同履行过程中持续发生的定期债务，譬如租金、水电费等。此类债务各期发生有先后且彼此独立，可视为不同债务。从文义解释角度看，《诉讼时效司法解释》第五条仅明确了“同一债务分期履行”的诉讼时效起算方式，对于“分期履行合同之债”则做了模糊处理，将是否可适用第五条留待司法实践进一步明确。那各级法院在审判实践中如何处理此类纠纷？根据我们的案例检索结果，各地各级法院在此问题上看法莫衷一是，处理态度大致有如下三种：（1）直接判定分期支付的租金属于“同一债务”；（2）认为分期租金不属于“同一债务”，但可类推适用“同一债务”处理规则；（3）认为分期租金不属于“同一债务”，每一期租金均应视为独立债务分别计算诉讼时效。争论背后的法理博弈以租金为代表的分期履行合同之债诉讼时效起算问题之所以扑朔迷离，法院裁判规则始终未能统一，实质是因督促债权人及时行权的制度需求和保护合法债权的实质公平这两种价值取向之间存在紧张关系，法院不得不在个案中寻求价值平衡。根据最高人民法院民二庭法官原爽的观点，以诉讼时效制度对债权的行使设限，是为避免债权债务关系长期处于不确定状态，保证司法效率。但效率原则却难以保证每次具体的交易争议都实现公平。“正因如此，在具体的纠纷裁判过程中，法官往往会从实质正义的理念出发，寻找各种理由来限缩诉讼时效制度的适用空间，使债权人获得最大限度保护。公平和效率这两大原则的权衡，在模糊的边界地带显得尤为艰难，分期履行合同之债就是一个典型范例。”一方面说来，尽管分期支付租金是否属于《诉讼时效司法解释》第五条规定的“同一债务”存在争议，但在司法解释规定不明的情况下，如将此纠纷都类推适用第五条，能使当事人在订立和履行租赁合同的过程中明确判断诉讼时效起算时间，对于当事人合同权利的实现至关重要。且在租赁合同有效并继续履行的情况下，债务未履行的事实一般确实存在，赋予债权人自最后一期租金履行期限届满时起算诉讼时效的权利，会使司法裁判的标尺统一于债权人保护，更符合实质公平。我们的观点（一）分期履行的租赁合同不属于《诉讼时效司法解释》第五条规定的“同一债务”，此条规定不宜直接适用虽然实践中很多法院直接以分期履行的租赁合同属于“同一债务”为由，判定诉讼时效起算点为最后一期债务履行期限届满之日。但我们倾向于认为，租金合同属于继续性合同，在履行过程中持续定期发生的债务彼此在金额和履行期限上可能各不相同，且每一期单独割裂出来都可独立成完整的、可被主张篇三：房屋租赁诉讼时效《城市房屋租赁管理办法》第24条：承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：（四）拖欠租金累计6个月以上的”。出租人可以向法院起诉，要求终止合同，并要求支付拖欠的租金，起诉时可同时申请财产保全，扣押承租人的财产。《民法通则》第136条规定:“下列的诉讼时效期间为一年:(一)身体受到伤害要求赔偿的;(二)出售质量不合格的商品未声明的:(三)延付或者拒付租金的;(四)寄存财物被丢失或者损毁的。”上海高院对于租赁合同纠纷中租金诉讼时效的规定：对“诉讼时效应从债权人知道或者应当知道承租人欠交租金或者拒付租金之日起计算，适用1年的诉讼时效。”解释为租金给付请求权的时效起算从约定的每一期租金应当支付而未支付的时间开始起算是恰当的。附：六种诉讼时效1.[1年]①《民法通则》第136条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。②《海商法》第257条第1款就海上货物运输向承运人要求赔偿的请求权，时效期间为一年，自承运人交付或者应当交付货物之日起计算；在时效期间内或者时效期间届满后，被认定为负有责任的人向第三人提起追偿请求的，时效期间为九十日，自追偿请求人解决原赔偿请求之日起或者收到受理对其本人提起诉讼的法院的起诉状副本之日起计算。③《海商法》第260条有关海上拖航合同的请求权，时效期间为一年，自知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。④《海商法》第263条有关共同海损分摊的请求权，时效期间为一年，自理算结束之日起计算。⑤《拍卖法》第61条第3款因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。2.[2年]①《民法通则》第135条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。②《合同法解（一）》第6条技术合同争议当事人的权利受到侵害的事实发生在合同法实施之前，自当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起至合同法实施之日超过一年的，人民法院不予保护；尚未超过一年的，其提起诉讼的时效期间为二年。③《专利法》第62条侵犯专利权的诉讼时效为二年，自专利权人或者利害关系人得知或者应当得知侵权行为之日起计算。发明专利申请公布后至专利权授予前使用该发明未支付适当使用费的，专利权人要求支付使用费的诉讼时效为二年，自专利权人得知或者应当得知他人使用其发明之日起计算，但是，专利权人于专利权授予之日前即已得知或者应当得知的，自专利权授予之日起计算。④《商标案件解释》第18条侵犯注册商标专用权的诉讼时效为二年，自商标注册人或者利害权利人知道或者应当知道侵权行为之日起计算。商标注册人或者利害关系人超过二年起诉的，如果侵权行为在起诉时仍在持续，在该注册商标专用权有效期限内，人民法院应当判决被告停止侵权行为，侵权损害赔偿数额应当自权利人向人民法院起诉之日起向前推算二年计算。⑤《著作权纠纷解释》第28条侵犯著作权的诉讼时效为二年，自著作权人知道或者应当知道侵权行为之日起计算。权利人超过二年起诉的，如果侵权行为在起诉时仍在持续，在该著作权保护期内，人民法院应当判决被告停止侵权行为；侵权损害赔偿数额应当自权利人向人民法院起诉之日起向前推算二年计算。⑥《国家赔偿法》第32条第1款赔偿请求人请求国家赔偿的时效为两年，自国家机关及其工作人员行使职权时的行为被依法确认为违法之日起计算，但被羁押期间不计算在内。⑦《海商法》第257条第2款有关航次租船合同的请求权，时效期间为二年，自知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。⑧《海商法》第258条就海上旅客运输向承运人要求赔偿的请求权，时效期间为二年，分别依照下列规定计算：（一）有关旅客人身伤害的请求权，自旅客离船或者应当离船之日起计算；（二）有关旅客死亡的请求权，发生在运送期间的，自旅客应当离船之日起计算；因运送期间内的伤害而导致旅客离船后死亡的，自旅客死亡之日起计算，但是此期限自离船之日起不得超过三年（三）有关行李灭失或者损坏的请求权，自旅客离船或者应当离船之日起计算。⑨《海商法》第259条有关船舶租用合同的请求权，时效期间为二年，自知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。⑩《海商法》第261条有关船舶碰撞的请求权，时效期间为二年，自碰撞事故发生之日起计算；本法第一百六十九第三款规定的追偿请求权，时效期间为一年，自当事人连带支付损害赔偿之日起计算。11《海商法》第262条有关海难救助的请求权，时效期间为二年，自救助作业终止之日起计算。12《海商法》第264条根据海上保险合同向保险人要求保险赔偿的请求权，时效期间为二年，自保险事故发生之日起计算。13《产品质量法》第45条因产品存在缺陷造成损害要求赔偿的诉讼时效期间为二年，自当事人知道或者应当知道其权益受到损害时起计算。因产品存在缺陷造成损害要求赔偿的请求权，在造成损害的缺陷产品交付最初消费者满十年丧失；但是，尚未超过明示的安全使用期的除外。3.[3年]①《海商法》第265条有关船舶发生油污损害的请求权，时效期间为三年，自损害发生之日起计算；但是，在任何情况下时效期间不得超过从造成损害的事故发生之日起六年。②《环境保护法》第42条因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为三年，从当事人知道或者应当知道受到污染损害时起计算。4.[4年]《合同法解释（一）》第7条技术进出口合同争议当事人的权利受到侵害的事实发生在合同法实施之前，自当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起至合同法施行之日超过二年的，人民法院不予保护；尚未超过二年的，其提起诉讼的时效期间为四年。5.[5年]《行诉解释》第42条公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过二十年、其他具体行政行为从作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。6.[20年]①《民法通则》第137条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。②《民通意见》第175条第2款民法通则第一百三十七条规定的“二十年”诉讼时效期间，可以适用民法通则有关延长的规定，不适用中止、中断的规定。③《行诉解释》第42条公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过二十年、其他具体行政行为从作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。除此之外，还有一个概念就是“除斥期间”，前面的诉讼时效指的是诉讼权利，这个概念主要指针对与实体权利，也就是法律规定你的某种实体权利的存续有一个固定的期间，如：《民通意见》73条：可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或撤销的，人民法院不予保护。《合同法》55条：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”《继承法》25条：“受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示，到期没有表示的，视为放弃受遗赠。”《婚姻法》的第11条规定：“因胁迫结婚，受胁迫的一方可以向婚姻登记机关或人民法院请求撤销该婚姻。受胁迫的一方撤销婚姻的请求，应当自婚姻登记之日起一年内提出。被非法限制人身自由的当事人请求撤销婚姻的，应当自恢复人身自由之日起一年内提出。”最高人民法院《关于审理铁路运输损害赔偿案件若干问题的解释的通知》第15条规定：“对承运中的货物、包裹、行李发生损失或逾期，向铁路运输企业要求赔偿的请求权，时效期间适用铁路运输规章180日的规定。自铁路运输企业交付的次日起算；货物、包裹、行李全部灭失的，自运到期限届满后第30日的次日起计算。但对在此期间内或运到期间内已经确认灭失的，自铁路运输企业，交给货运记录的次日起计算”。