对土地储备中心授信发放贷款的调查报告授信企业贷后调查报告.docx

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【对土地储备中心授信、发放贷款的调查报告】授信企业贷后调查报告关于对XXXX市土地储备中心评级、分类、授信53000万元并发放39000万元政府土地储备贷款的调查报告第一章借款人资信评价1.1借款人概况XXXX市土地储备中心成立于2001年4月1日，是经XXXX市人民政府批准成立的全民事业单位（编发[2001]47号文件），为XXXX市国土资源局下属副处级单位。中心注册地址位于XXXX市爱民路西首，法定代表人高鹏，开办资金人民币5005万元人民币，为XXXX市财政拨款，出资方式为货币资金，已全部到位(经XXXX新元会计师事务所淮新会验[2001]160号验资）。该中心是XXXX市政府为建立健全土地收购储备机制，增强政府调控土地一级市场能力而成立的土地收购储备机构，代表XXXX市政府经营城市土地资产，承担城市存量土地的收购、储备、管理等事务性工作。中心事业单位法人证书号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX市土地储备中心主要工作职责为：受政府委托，依照土地利用总体规划和城市规划，对《XXXX市国有土地收（预）购储备办法》中所列土地收（预）购范围内的土地统一进行收购储备；并对收购储备的土地组织前期开发；会同发展计划、建设、规划等部门编制土地出让方案，报市政府批准后，有计划地向土地市场供地。1.2借款人机构概况中心核定全民事业编制人员14名，其中主任1名（由XXXX市国土资源局副局长兼任），副主任2名（其中一名兼职），财务总监1名（由市财政局派驻），专业技术人员6名，内勤人员4名。内设计划财务科、综合科、储备开发科3个科室。中心法定代表人XXX，男，45岁，本科学历，高级会计师，1986年至1999年分别就职XXX市政规划设计室、**市土地事务所、**市土地估价事务所副所长；1999年10月至2005年5月任XXXX市征地事务所所长；2005年5月至2007年1月任XXXX市征地开发中心主任;2007年1月-2010年8月任**县国土资源局局长；2010年8月被XXXX省国土资源厅任命为XXXX市土地储备中心主任，具有较高的业务素质和经营管理能力。1.3借款人运作模式1.土地运作模式根据XXXX市人民政府《XXXX市市区国有土地储备实施办法》（淮政发[2005]181号）规定，XXXX市土地收购储备中心具体负责实施国有土地收购、储备、前期开发利用和供应工作。具体运作程序如下：(1)申请收购。城市规划区内凡符合土地收购条件、且有意转让的土地使用权人，向XXXX市土地收购储备中心提出申请；(2)权属核查。中心受国土资源局委托，根据申请人提供的土地及地上物权属证件、四至范围、土地用途等进行实地调查和审核；(3)征询意见。根据调查结果和审核意见，由中心向市规划部门征求该地块控制性规划意见，拟定地块的开发利用方案，确定收购储备地块；(4)费用测算。中心按土地投资成本及其它各种补助费并结合土地利用现状、规划用途和土地级别等因素，综合测算土地收（预）购补偿费；(5)方案报批。根据权属核查、费用测算结果，中心提出制定土地收购具体方案，报请市国土资源局批准；(6)签订合同。收（预）购方案经批准后，由XXXX市土地收购储备中心与原土地使用权人签订《土地使用权收（预）购合同》；(7)收购补偿。根据《土地使用权收（预）购合同》约定的金额、期限和方式，由中心向原土地使用权人支付土地收购补偿费用，或者支付预购土地定金；(8)权属变更。按合同约定支付收购补偿费后，原土地使用权人与中心共同向市国土资源局、房产管理部门申请办理原土地、房产权属注销登记和变更登记。⑼交付收购土地。根据收购合同约定期限和方式，原土地使用权人向市土地储备中心交付被收购的土地和地面附着物。⑽前期开发和利用。对收购的土地进行拆迁、平整加工，并根据需要完善配套设施；可依法将储备土地使用权单独或连同地上附着物出租、抵押，临时改变用途。⑾编制出让方案。储备中心对拟出让的储备土地编制出让方案，报市级政府批准。⑿土地出让。储备中心及时发布经营性用地信息，以挂牌、公开招标、拍卖等方式出让。2.资金运作模式根据XXXX省财政厅、XXXX省国土资源厅和中国人民银行**分行联合下达的苏财综[2007]25号《XXXX省财政厅XXXX省国土资源厅中国人民银行**分行转发财政部国土资源部中国人民银行关于国有土地使用权出让收支管理办法的通知》文件规定：从2007年7月1日起国有土地出让收支全额纳入地方基金预算，全面实行“收支两条线”管理。各地土地出让收入属各级非税收入管理范围，国有土地使用权受让人依法将土地出让金全额缴入财政部门在商业银行设立的土地出让收入专户，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，并从支出专户中列支。土地出让收入除优先用于支付土地收储成本外，市、县财政部门应从缴入地方国库的招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权取得的总成交价款中划出5%用于建立国有土地收益基金。财政部门在当地人民银行国库设立“国有土地收益基金”专户，实行专帐核算，资金封闭运转。1.4借款人经营业绩XXXX市土地储备中心从2007年至2010年12月末，中心累计出让土地38宗，面积1842.07亩，土地出让金收入287020万元。XXXX市土地储备中心历年土地出让明细表单位：万元其中：2010年前10个月，XXXX市土地储备中心储备已成交土地6宗，计430.6亩，成交价为60880万元，均价为141.4万/亩。目前在手土地29宗，计1343.07亩，支出成本共计37337.12万元，主要明细如下：1.5借款人财务状况XXXX市土地储备中心近三年主要财务数据如下:单位：万元2010年12月末主要财务情况说明：1.其他应收款8758.93万元。主要为：市建设局3750万元，**分局180万元，**分局260万元，**地产中心559.42万元，经济开发区财政局1050万元，高教园区投资实业有限公司1000万元，城乡用地增减挂钩项目经费1680万元。2.土地储备支出42189.06万元，均为目前中心名下已收储的储备土地，其中土地补偿费43002.28万元，拆迁补偿费13424.92万元，开发性支出12660.52万元。3.预付帐款26537.12万元，主要为已支付但尚未返还的土地收储成本，其中拆迁补偿费22628.3万元，土地补偿费25147.72万元，开发性支出1692.54万元。4.无形资产56307万元，主要核算中心收储的存量土地资产经按现价重新评估后较成本增值部分。5.在建工程534万元。主要为中心新建办公楼项目。6.专款支出47017.12万元，主要是2007年以来与财政拨入专款相对应的已出让地块的土地储备成本。主要明细如下表：7.短期借款42500万元，分别为：建行12000万元，XXXX银行6500万元，恒丰银行8000万元，农联社2000万元，XXXX14000万元。8.应缴财政专户款28922万元。形成原因：2004年以前，中心对上市土地出让金直接收支。2005年市审计局审计时，按照审计意见，将以前年度未交财政而直接列支的土地出让金按地块列为对财政负债。2007年审计时，审计意见已建议中心办理相关审批手续后，将其与相关土地储备支出帐户对冲，主要是相应调减在预付帐款中核算的已出让未结转成本地块的储备支出。具体为：9.其他应付款6688万元。主要是按照拆迁协议应付款，以及历史上形成的与政府其他部门间的资金往来。主要为：10.事业基金61066万元。主要为根据财政、审计相关批复意见，重估土地资产价值后增加的净值部分和历年土地出让收益结转的事业基金。11.拨入专款55493万元，主要为财政返还的土地储备成本。具体为：1.5与我行合作情况1.已合作项目基本情况：项目分别是①“XXXX市淮**路西侧、枚皋路以南地块”，位于**区黄码乡吴圩村，面积236496.9平方米（约355亩），规划用地性质为商业、金融及居住用；②“**区五号”地块，地块位于前进路北侧、盛世名门东隔壁，地块面积54384平方米（约81亩）。该地块于2006年12月由XXXX市**房地产开发有限公司取得。3.项目形象进度情况：目前地块收储情况为“**区五号地块”目前为净地，无拆迁和建筑物；“XXXX市淮**路西侧、枚皋路以南地块”上的居民房屋和少量营业用房拆迁工作与XXXX市大地拆迁服务中心签订了总价为9400万元的合同，目前拆迁工作正在进行，完成了总工作量的90%以上。4.项目资金使用情况(见下表：)截至2010年12月末，项目资金合计使用20252.09万元，其中贷款资金使用14000万元，2010年12月末，该中心在我行存款余额为1570万元。1.6借款人信用状况XXXX市土地储备中心在我行开立一般存款账户，账号为10350201040008054，目前在我行信用余额14000万元。XXXX市土地储备中心为我行2009年度AA级优质客户，年度授信14000万元，截至2010年11月末，中心在我行贷款余额为14000万元。经查询人行信贷系统(调查日2010年12月17日)，该中心银行负债计42500万元，其中建行12000万元，XXXX银行6500万元，恒丰银行8000万元，农联社2000万元，XXXX14000万元；全部为正常类贷款。目前该中心对外抵押担保60000万元。该中心存在已结清不良信贷信息5219万元。经调查，由于今年政府办理解包还原时，人行信息录入错误，将该笔不良信息录在XXXX市土地储备中心的名下，实际与XXXX市土地储备中心并无关联，该笔不良信息现由XXXX银行负责向人行申请删除。XXXX市土地储备中心银行负债情况见下表：单位：万元1.7借款人评级、分类及授信1.7.1信用评级依据《中国XXXX银行法人客户信用等级评定管理办法》（苏XXXX银发[2008]669号），通过CMS系统打分卡测评，该公司的信用等级为AAA级，同时满足AAA级的核心定义，建议将该公司评为AAA级信贷客户。1.7.2客户分类依据《中国农业银行XXXX省分行法人信贷客户管理办法》重点分类标准，该中心符合下列指标：1.该中心为地市级土地储备中心，符合县级（含）以上本级政府土地储备标准；2.XXXX市2010年GDP为1315亿元，符合地市级大于1000亿元（含）的标准；3.信用等级AAA级，符合AA+级（含）以上标准；4.金融负债与前三年土地出让年平均收入比=42500/40347=1.05，符合小于2倍的标准；5.信用状况良好，在我行及他行无不良贷款。综上所述，XXXX市土地储备中心符合重点客户分类条件，因此建议认定其为AAA级重点客户。1.7.3授信额度核定2010年，XXXX市地区生产总值1315亿元,财政总收入310亿元，地方财政一般预算收入141.4亿元。XXXX市土地收购储备中心2010年末实际总负债为78109万元，目前在我行信用余额为14000万元。依据《中国农业银行法人客户授信管理办法》（苏农银发[2007]313号）对土地储备机构类客户规定，测算该客户理论授信额度为：T＝FR×M－DF=1414000/4-28500=32500万元。本次收储两地块总面积约843亩，预计收储总成本为64171.24万元，按抵押率70%测算，贷款实际信用需求为39000万元。目前该中心在我行存量信用为14000万元，故拟核定其授信为53000万元。第二章项目基本情况2.1项目概况本次XXXX市土地中心拟收储两宗地块，分别为：1.“财校大治路地块”，地块位于XXXX市大治路7号、10号，面积约55.76亩，规划用地性质为商业、金融及居住用地。2.“工业园区地块”，地块位于XXXX市工业园区，面积约786.852亩，规划用地性质为商住。XXXXXXXX工业园区是1995年批准成立的由XXXX市政府直管的省级开发区，享有市级审批权限。园区周边规划配套建设苏北灌溉总渠800万吨码头、大运河集装箱港口、宁淮铁路火车站。本次工业园区储备地块位于园区胡庄村、渠北村、宋潮村、朱桥村、高坝村、团结存、小李村等七个自然村落，共有七十四块，面积为786.852亩。本次收储的工业园区地块较为分散，主要原因是因为该地块均为庄台地，有的地块之间只相距几米，2010年10月经省政府《关于批准XXXX市2010年度第36批次城镇建设用地的通知》将其征收为国有，园区将会在在挂牌出让前利用每年的土地计划，整合并填充地块之间的间隔，使其成为完整的地块，然后挂牌出让。因此，项目收储地块看似分散，实际相对集中。2.2项目合法性分析2.2.1“大治路”地块1.XXXX市发展改革委员会以淮发改投资复[2009]147号文件，批复同意XXXX市土地储备中收储大治路地块，计划总投资11000万元。2.XXXX市发展改革委员会以淮发改投资复[2010]432号文件，批复同意将财校大治路地块收储项目总投资11000万元调整为16000万元。3.XXXX市人民政府以淮政办发[2010]37号文件，批复同意由XXXX市土地储备中心对财校老校区，大治路南北侧地块实施储备。4.XXXX市财政局出具《关于核定市土地储备中心2010年度贷款规模的意见》确定XXXX市土地储备中心2009年度贷款规模为7亿元。5.XXXX市土地储备中心与XXXX财经职业技术学院签订《国有土地使用权收购合同》，约定以10000万元收购XXXX市大治路7、10号地块，土地面积约37174.5平方米（约55.76亩）。6.XXXX市土地储备中心取得位于XXXX市**区大治路三份国有土地使用权证书，证号分别为淮市国用2010储第7号、淮市国用2010储第8号、淮市国用2010储第9号，面积约55.76亩，规划用地性质为商业、金融及居住用地。2.2.2“市工业园区”地块1.XXXX省人民政府以苏政地[2010]745号文件，批复同意XXXX市将工业园区宁连路办事处高坝村、团结村、小李存、胡庄村、渠北村、宋潮村、朱桥村的52.1002公顷集体建设用地征收为国用。2.XXXX市人民政府以淮政复[2010]104号文件，批复同意由XXXX市土地储备中心对市工业园区胡庄村、渠北村、宋潮村、朱桥村、高坝村、团结村、小李村约1200亩土地实施储备。3、XXXX市财政局出具《关于追加市土地储备中心2010年度贷款规模的意见》同意XXXX市土地储备中心年度追加贷款规模为4亿元。4.XXXX市发展和改革委员会以淮发改投资复【2010】408号文件，批复同意XXXX市土地储备中心开发建设XXXX市工业园区胡庄村等范围内75宗地块储备用地项目。5.XXXX市规划局出具XXXX市工业园区规划设计要点（项目编号：R82010022），本项目淮**路西侧、枚皋路以南787亩地块包含在规划范围内，其中用地性质为商住，容积率不得大于2.0，建筑密度不得大于40%，绿地面积不得小于30%，建筑限高50米。6.XXXX市土地储备中心取得位于XXXX市工业园区的七十四份《建设用地规划许可证》，面积约787亩，规划用地性质为储备用地。明细如下表：注：表中七十四块地合计为788.9175亩，与中心申报的786.852亩有少许误差，届时以土地证为准。7.该块土地的《国有土地使用权证》正在办理过程中，预计12月中旬能取得该证。2.3项目进度2.3.1“大治路”地块“XXXX”地块四至范围**XXXX，南至XXX、西至交通局、北至大治路，总共占地面积XXXXX平方米，由XXXX学院负责妥善解决校内61户职工及新华书店的搬迁安置工作，并搬迁收购范围学校房屋的租户，将收购范围内房屋拆除，向储备中心净地交付土地。2.3.2“市工业园区”地块工业园区”地块，**XXXX，南至XXXXX、西至交宁淮高速、北至XXXXX，总共占地面积约787亩，目前拆迁工作正在进行中，为了使园区地块储备工作打下坚实的基础，规划建设两处各近二十五万平方米的安置小区，朱桥安置小区一期和团结安置小区一期分别已建好107674平方米和98000平方米，陆续在2010年12月底前全面交付使用，二期已正在建设中，目前累计拆迁1300多户，拆迁面积近15万平方米，累计已支付拆迁安置成本1.2亿元。第三章项目投资估算和资金筹措评价3.1项目投资估算1.“XXXXX财校地块”55.76亩地预计收储成本17175.24万元，每亩收储成本约308.02万元。具体费用为：（1）拆迁补偿费：根据XXXX市国土资源局大地拆迁服务中心提供的费用测算标准，城南储备地块总面积共55.76亩。项目名称单位数量单价(元)合价(万元)居民拆迁砖混㎡4941.0339001927砖木㎡37.44440016.47公房拆迁砖混㎡32725.037802552.55砖木㎡428.265800248.4代征道路㎡9353.3813001215.9楼板地价㎡72344.4813009404.78合计15365.1另外披房及装潢等附属设施补偿费用494.8万元。以上合计共需拆迁补偿费用15859.9万元。（2）搬迁补偿费用：包括住宅、非住宅用房的搬迁费用补偿和临时安置补助费用等，合计约116.54万元。项目名称单位数量单价(元)合价(万元)住宅搬家费户637004.41临时安置补助费㎡4941.0318个月62.25非住宅搬迁费㎡37.4480.0299按期搬迁奖㎡4985.0310049.85合计116.5399（3）拆迁劳务费：主要用于代办拆迁劳务、评估、拆迁期间管理等费用支出，合计约87.8万元。（4）财务费用。该项目拟发放项目贷款10000万元，期限2年，按人行同期基准利率5.96%上浮5%,即年利率6.258%计算。则本项目财务费用为：10000×1.5×6.258%=938万元。（5）不可预见的费用主要用于在宗地储备过程中一些无法确定的费用支出，按大治路地块收储成本的2%计取，约173万元。2.“工业园区地块”786.85亩地预计收储成本46996.21万元，每亩收储成本约59.72万元。具体费用为：（1）拆迁补偿费：根据XXXX市国土资源局大地拆迁服务中心提供的费用测算标准，城南储备地块总面积共786.85亩。项目名称单位数量单价(元)合价(万元)居民拆迁砖混㎡102703.47205021054.21砖木㎡49126.6918509088.44合法院落㎡5527330182.39合计30325.04另外披房及装潢等附属设施补偿费用6099.4万元。以上合计共需拆迁补偿费用36424.44万元。（2）搬迁补偿费用：包括住宅、非住宅用房的搬迁费用补偿和临时安置补助费用等，合计约4713.06万元。项目名称单位数量单价(元)合价(万元)不足8万补足8万户5660000336残疾困难户户78800062.40住宅搬家费户90670063.42临时安置补助费㎡151830.161802732.94按期搬迁奖㎡151830.161001518.30合计4713.06（3）拆迁劳务费：主要用于代办拆迁劳务、评估、拆迁期间管理等费用支出，合计约532.71万元。（4）财务费用。该项目拟发放项目贷款29000万元，期限4年，按人行同期基准利率5.96%上浮5%,即年利率6.258%计算。则本项目财务费用为：29000×2.5×6.258%=4537万元。（5）不可预见费用按“市工业园区地块”收储成本的2%计取，约798万元。综合上述各项费用，两块地项目收储成本约为64171.24万元。3.2项目资金筹措针对本项目的总投资估算，XXXX市土地储备中心计划投入自筹资金25171.24万元，占总投资的39.22%；向我行申请政府土地储备贷款39000万元，占总投资的60.77%。中心已承诺，在我行贷款发放前,确保本项目所需自有资金先期足额到位。第四章项目市场背景和偿债能力分析4.1XXXX市概况XXXX市地处苏北腹地，东靠**市，南连**市，西及西南接**省，北邻**市与**市及**市，现辖**、**、**、**、开发区五区及**、**、**、**四县，面积约10072平方公里，总人口532万人。据XXXX市政府“十一五”规划，XXXX中心城市人口到2010年将达到100万人，建成中心区面积将扩大到150平方公里，财政收入达到200亿元。XXXX省委省政府提出21世纪要把XXXX建设成为辐射2000万人口的**市，XXXX市将迎来新一轮跨越式的大发展。4.2XXXX市房地产市场分析随着城市人口的增加和生活水平的提高，导致对住房的需求也迅速提高，特别是人均收入大幅增加、房改后换房周期已经到来、拆迁效应，旧城改造、城镇化效应以及居住城市化的要求，极大地激发了购房需求，对房地产市场的发展有着极大地推动作用。1.土地市场基本情况从全市来看，XXXX市土地储备中心从2006—2009年末，共出让土地48宗，面积2657.95亩，土地出让金收入290935万元，土地收益9.6亿元。其中2007年出让土地14宗，面积914.51亩，出让金收入120580万元，土地收益36100万元；2008年出让土地11宗，面积545.66亩，出让金收入64730万元，土地收益1.9亿元；2009年初让土地7宗，土地出让金40830万元，土地收益2.1亿元，从土地出让趋势来看，土地出让价格从2007年的每亩131.9万元，上升到2009年的每亩162.5万元，收益从2007年的每亩39.47万元，上升到2009年的每亩83.5万元，土地出让价格及收益逐年上升。由于受到行业整体调整的影响，XXXX市政府为了保障当地房地产市场的健康发展，适当控制了土地的供应量，导致2008年市区地块成交价格和面积出现下滑，进入2009年，土地成交情况有所回暖，2009年市区土地经营进账首次突破100亿元，全市出让经营性土地298宗，17720.59亩，成交总额163.81亿元。其中，市区出让经营性土地159宗10896.4亩，成交总额122.18亿元。同时，国土部门新增储备土地435亩，通过挂牌出让，为XXXX生态旅游公司、XXXX城市资产公司、XXXX开发控股公司、等公司办理融资和注入土地资产12750亩，融资总规模85.03亿元。2.房地产开发投资情况2007至2009年，全市固定资产投资额分别为427.22亿元、562.27亿元、747亿元，分别比上年增长28.4%、31.7%、33.3%；2007至2009年，全市房地产开发投资额分别为102.15亿元、128.4亿元和174.87亿元，分别比上年增长54％、25.7%和36.2%，近三年房地产开发投资呈逐年增长趋势。XXXX市近三年固定资产及房地产开发投资情况（单位:亿元）年份2007年2008年2009年固定资产投资额427.22562.27747房地产开发投资额102.15128.40174.87房地产开发占比23.9%22.9%23.4%3.房地产开发市场供销情况2007至2009年，全市房地产开发投资额分别为102.15亿元、128.4亿元和174.87亿元，分别比上年增长54％、25.7%和36.2%，近三年房地产开发投资呈逐年增长趋势。2007至2009年，XXXX市区房屋竣工面积分别为292万平方米、304万平方米和455.75平方米，增长率分别为13%、4%和49%，销售商品房面积分别为379万平方米、241万平方米和591.54平方米。商品房供销比为0.89：1。XXXX市区近三年房屋(住宅)竣工销售情况表（单位：万平方米）年份2007年2008年2009年房屋（住宅）竣工面积292304455.75房屋（住宅）销售面积379241591.54销售占竣工面积比130%79%130%以上情况表明，XXXX市区房地产市场房屋供应逐年增长，销售面积在2007年有较大幅度的增加，2008年受市场调整的影响，销售面积同比出现一定的减少，主要原因是投资和投机性购房受到有效抑制，正常的住房消费逐步趋于理性。但2009年随着XXXX经济不断发展，个人经济能力提高，住房的主动需求不断增长，同时随着政府的规划与调控，城市商务和行政中心向东扩南移，本项目拟收储的两宗地块均处于房地产开发热点地区。4.XXXX市房地产市场预测尽管2008年XXXX市房地产市场走入低谷，但2009年以来楼市呈现回暖迹象。根据XXXX市政府网站统计信息（2010年12月07日)显示，今年以来，XXXX市商品房销售量持续放大，1-2月份，全市销售商品房58.97万平方米，其中住宅53.34万平方米。4-7月份，全市商品房成交量逐月下滑，从4月份的销售面积40.8万平方米下滑到7月份的24.03平方米。8-11月份，刚性需求得到部分释放，市场观望气氛趋淡，月销售量达51.41万平方米，销售价格也略有所上升。市场回暖的主要原因：一是国家相关利好政策的出台和该市十五条房地产新政的推出，市民购房热情逐步升温；二是品质优、配套全、环境好的品牌楼盘增多，满足了改善型购房户的需求；三是现房供应量大增，占比达到两成，购房者看到现房再出手，有安全感；四是居民人均可支配收入增加，公务员实行阳光工资，还贷能力增强。2010年1-12月份，全市商品房销售量及销售价格变动情况见下表：月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-7号销售套数29002287350236942754261025223699458958024690862销售面积32.324.739.5740.828.9927.7924.0340.5849.2564.3651.509.57销售价格328830753775345030103371344434923502366636713716从上述两个网站公布的信息来看，XXXX房地产市场逐步回暖，市场需求旺盛，市场前景趋于看好。4.3项目市场前景.1.“财校大治路地块”。该地块用地性质为商住用地，地处XXXX市**区，是市区最主要、最繁华的黄金地段，同时该地段北临XXXX市人民政府、南临XXXX市淮海广场商业圈，与XXXX市汽车总站毗邻，五金市场、食品市场环绕周围，各项配套齐全，总投资45亿元雨润新天地、10亿元苏宁大厦近在咫尺。XXXX市**区截至2010年9月底，XXXX市**区已挂牌出让土地35宗2319.7亩，成交金额46.56亿元，平均成交价格为200万/亩，是去年全年土地互让总金额18.98亿元的245.3%，充分彰显了中心城市主城区“黄金地段出黄金”的良好效应。结合XXXX市土地市场供求情况及近年来土地拍买、挂牌出让情况，作为处在市中心的核心地段，土地资源已日益稀缺，预计按按340万元/亩售价，出让面积约为55.76亩、容积率为2.5计算，总售价可达18958.4万元，收储成本约为17119.24万元，该开发成本有一定的利润空间，该项目收储方案可行。2.“工业园区地块”。XXXX工业园区是1995年批准成立的由XXXX市政府直管的省级开发区，与“XXXX生态商务新城”相同，均为目前XXXX市重点发展区域。“工业园区地块”地块为商住用地，与之相邻的“XXXX**新城”、“XXXX生态商务新城”，目前同类型的土地成交价格在110万元/亩左右，“工业园区地块”保守估计市场价值约为80万元/亩，预计售价为62960万元，收储成本约为46996.21万元，该项目收储方案可行。以上两块地收储成本合计64171.24万元，预计出让底价达82476万元，预计收益合计18304.76万元，因此第一还款来源有保障。第五章贷款担保方式5.1“财校大治路”地块“大治路”地块土地面积为37174.50平方米（约55.76亩），目前地块内主要有沿大治路两侧学校办公楼、约440平方木的新华书店用房、2栋五层职工宿舍、财经学院教学用房。XXXX市土地储备中心已于2010年6月28日与XXXX财经职业技术学院签订《国有土地使用权收购合同》，收购XXXX市大治路7、10号地块，并已取得位于XXXX市**区大治路三份国有土地使用权证书，证号分别为淮市国用2010储第7号、淮市国用2010储第8号、淮市国用2010储第9号，规划用地性质为商业、金融及居住用地。本土地收储成本约17175.24万元，我行将在贷款发放前办妥土地使用权抵押手续，抵押率58.22％。5.2“工业园区区”地块“工业园区区”地块土地面积约为787亩，目前拆迁工作正在进行中，配套的安置房将陆续在2010年12月底前交付使用，二期已正在建设中，目前累计拆迁1300多户，拆迁面积近15万平方米，累计已支付拆迁安置成本1.2亿元。XXXX市土地储备中心已取得位于XXXX市工业园区的七十四份《建设用地规划许可证》，规划用地性质为储备用地。本土地收储成本约46996.21万元，我行将在贷款发放前办妥土地使用权抵押手续，抵押率61.7％。以上两块地土地收储成本约64171.24万元，我行将在贷款发放前办妥土地使用权抵押手续，抵押率60.77％。第六章银行效益和贷款风险评价6.1银行效益分析目前该中心在我行信用余额14000万元，我行向其收取融资顾问236.8万元费用，收取利息1200余万元。此次我行向XXXX市土地储备中心发放39000万元贷款，可实现利息收5419万元，并产生一定量的派生存款。另一方面，通过介入城市土地资产，可以进一步密切和地方政府的关系，同时带动房地产开发项目贷款、住房按揭和中间业务等业务的发展，扩大业务空间，提高综合经营效益。6.2风险分析1.政策风险工业园区787亩地块之间用以充实的土地征用指标具有不确定性。项目期内能否可以实现连片征用，是决定该块土地能否整体出让的关键。因此，若在项目期内，七十四块土地之间填充地块指标没有落实到位，将会影响到该块土地出让的效率。我行将会密切关注该块土地的连片征用的进度，防范土地征用指标不确定性带来的政策风险。2.经营风险虽然工业园区787亩地块所处位置未来升值前景较好，但是距离市中心区有一定距离，所以该地块进行开发需要一定的市场培育期，才能显现地块应有的价值。这块地何时能以较好的价格成交，还取决于市场的认知程度。因此如果以该地块的未来升值潜力来设定较高的出让价格，地块有不能按照原计划时间出让的风险，相应给我行贷款带来经营风险。3.资金监管风险目前该中心土地收储资金实行“收支两条线”管理，土地收购成本通过该中心支付，而土地出让收入首先全额上缴财政，再由财政部门根据地块收购成本返还，此可能会给我行对其资金的监管增加难度，对此，我行须加大对项目资金的监管力度，成立专门的客户经理组，指定专人对土地收储资金使用和出让资金回笼进行监管，谨防资金被挪作他用。第七章项目总体评价7.1承贷主体合格。XXXX市土地储备中心目前是XXXX市范围内代表政府实施土地收购储备的合法机构，具有较大的垄断优势。该中心具有独立的法人主体资格，领有事业单位法人证书和贷款卡，承贷主体资格合法。7.2项目建设合法。该项目地块性质已经政府有权部门批准同意变更为商住用地，XXXX市国土资源局已批准同意进入收购程序，并核发了国有土地使用权证，项目储备手续合法。7.3项目资本金符合要求。该项目资本金占总投资占比为38.92%，符合上级行的相关规定。7.4项目贷款第一还款来源充足。两宗地块面积为843亩，一次性收购、一次性出让，地块的规划用途为商住用地，预则出让总收入预计可达82476万元，剔除成本64171.24万元，预计收益为183304.76万元。项目预期收益较好，第一还款来源较为可靠。7.5项目贷款第二还款来源较有保障。该项目贷款拟采用项目所开发地块抵押担保，抵押率不高于收储成本的70%或土地评估值的50%，按预计收储总成本为64171.24万元，按抵押率70%测算，抵押贷款39000万元，抵押率60.7%，抵押率充足，第二还款来源较有保障。调查结论及建议：综上所述，XXXX市土地收购储备中心承贷主体合格，经打分卡测评评级达到AAA级，对照我行有关文件规定符合重点客户认定标准，所收储的“XXXXX”及“XXXX”地块符合国家产业政策和我行信贷准入条件，项目已取全部合法性批件。资金来源和筹措计划可行，且具有较高的综合收益。与该中心合作，将为我行带来较高的综合回报。项目虽然在连片征用、资金监管等方面存在一定不确定性，但通过加强贷后跟踪管理，积极关注政策动向，强化项目贷款的资金使用和土地出让金款回笼监管，信贷风险基本能够控制。因此调查建议认定XXXX市土地储备中心为AAA级重点客户，授信53000万元并发放政府土地储备贷款39000万元，用所收储项目地块作抵押，贷款期限4年，其中第二年还款10000万元，第三年还款10000万元，第四年还款19000万元，利率均按人行同期基准利率上浮5%执行，贷款五级分类为正常。