车位的法律属性及其产权界定.doc

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车位的法律属性及其产权界定车位归属的问题，是随着经济的日益发展，尤其是房地产业的迅速发展而受到普遍关注的。由于商品房的买卖是一个相对复杂的过程，加之规范商品房买卖的有关立法效力位阶较低，内容比较粗糙，立法技术与理念尚需改进，立法之间的衔接仍需加强。因此，在商品房买卖过程中，纠纷层出不穷，尤其涉及车位归属问题颇多。我国既欠缺相应的立法以供援引，亦缺少相关的学说确立规则以资借鉴，致使法院在处理相关问题时无所适从。对同样的问题，做出不同的判决，有损司法的尊严，不利于法治社会的建设，此亟待法律有所回应。2007年3月16日通过的《中华人民共和国物权法》虽然对车位归属问题做出了规定，但由于其并未将现实生活中的情况全方位考虑，且规定较为简单，不能很好地解决生活中出现的各类问题。因此，作者将在文章中就此问题进行详尽的讨论。车库与车位实有不同，本文中将车库与车位一同视之，统称为车位。一、车位归属之学说探讨通观学者观点及法律、法规的相关规定，对于车位的归属状况，存有不同的见解，分述如下：第一，从物说。该观点认为，地下停车位为小区的附属配套设施，是从物，和道路、管线一样。根据主物与从物之间的关系，在买卖合同没有特别约定的情况下，应当依附主物——房屋一并出售、转移，而且国务院新出台的《物业管理条例》也规定了“配套设施属于全体业主”。第二，公摊说。该观点从成本角度认为，开发商如果将车位成本分摊到建筑成本中去，并由所有业主共同分担此项费用，则车位成为业主的共有物，开发商对业主共有的财产无处分权。第三，业主所有说。小区土地使用权既然已经由小区业主享有，开发商就不能享有该小区的土地使用权，因此也不能享有土地地表及地下建筑的所有权和使用权。业主取得的国有土地使用权同时包括了空间权，如果承认地下车库的产权归属与发展商，那么就等于空间权被发展商所保留，但既然土地使用权都转让给小区业主，“皮之不存，毛将焉附”，发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己手里?从法律逻辑上解释不通，因此只能推断出地下车库的产权属于全体业主享有。第四，独立所有权说。此说认为车位与房屋没有必然联系，车位的买卖应与房屋买卖分开进行，车位是独立于房屋之外的物，有独立产权，在被销售之前由开发商所有。二、车位法律地位之界定上述关于车位归属的诸种学说皆存有一定的弊端，因此，对于车位的归属问题不能一概而论，应当区别不同的状况分别探讨。我国《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”由此可推知，我国物权法将车库分为两种情况，即一种为“规划用于停放汽车的车位”，另一种为“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”。就第一种车位而言，此种车位为专门停放车辆之用，而在第二种情况之下，此种车位不具有专属性，除供停放车辆之外，尚有其他用途，例如，供通行之用等。将车位划分为两种情况，是具有其合理性的。对于其法律属性分述如下：(一)可以约定归属的车位可以约定归属的车位，是指在小区之内，规划用于停放汽车的车位。其应当作为独立的客体，赋予其独立地位。数人区分一建筑物而各有其一部分者，谓之区分所有权。区分所有，指数人区分一建筑物而各有其专有部分，并就其共有部分按其应有部分有所有权。建筑物区分所有权由专有部分的单独所有权、共有部分的共有权以及业主的管理权三部分构成。从传统理论上讲，车位应当属于其中的共有部分。将车位作为共有部分，反映到实践中，即将车位所占用的面积公摊到每一个业主的名下。但是，车位相较于地基、楼梯、走廊等共有部分而言，具有其自身的特性。将其作为业主共有将会带来一系列的问题。我国《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第五条明确规定：“商品房的销售面积即为购房者购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。”该规则第八条同时规定：“公用建筑面积由以下两部分组成：1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。……”第九条进一步规定：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”由此可知，业主应分摊的建筑面积，是业主能随时可以使用的附属设施，或是为整个建筑服务的附属物，而车位并不在其中。究其原因，关键在于车位实际不能形成为全体业主服务的局面。毋庸置疑，随着经济的迅猛发展，私家车的数量每年都以惊人的速度递增。但不容忽视的现状在于，在我国，除去经济发达城市以外，其他城市中个人家庭拥有私家车的比例仍然不是很高。在普通城市中，拥有私家车的业主尚未占到相对优势的比例。与之相适应，车库(车位)只是为少部分人服务的设施，对于大部分业主而言，车位与其生活之中并未发挥其作用，若将车位列入公摊面积，反而会造成其经济上的负担。因此，如果一味强调通过分摊面积来使得车位为业主所有，无疑是让无车的业主为“有车一族”分担车位的成本费用，反而损害了大部分业主的利益。