深度分析篇：各地细则异同对比金融研究论文.doc

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深度分析篇：各地细则异同对比_金融研究论文地方细则众生相继3月30日晚北京、上海、重庆三市出台新国五条实施细则之后，31日包括天津、南京、深圳、杭州、厦门、济南、合肥、贵阳、大连等城市也相继公布了落实国五条的地方新规。3月份的最后两天，有16个城市赶在窗口期出台了地方执行细则。

从表面上看，地方执行细则从限购、限贷到税收、信息联网，新一轮调控政策似乎在过去史上最严的基础上得以升级，大有拉开架势大干一场的模样。但记者综合对比前两年调控政策发现，地方细则缺乏新意。除了20%房价差额所得税之外，地方细则中无非还是强调限购和限贷措施，而这在本质上只是过往政策的延续。

各地政策力度不一。总体来看，一线城市力度最强，如北京最严，上海次之；各地中心城市及二线城市力度则相对较弱，如合肥尚未提到20%个税、限购及二套房贷等；南京、杭州、大连等地则更加省事，仅用寥寥数字提到2013年的房价控制目标便完事，走简约路线。如杭州的细则内容为：经市政府同意，2013年度我市新建商品住房价格控制目标为：全市新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。加上标点符号，仅仅64个字，可谓是精简到极致。

此外，各地细则都有所保留，如一度被寄予厚望的调控的重点20%个税，除了京沪等少数城市外，大多数城市并未提到操作细节。此外，对于民众普遍关心的二套房贷调整时间和幅度，并未给出明确的时间期限，而只是笼统地表示在必要时根据实际情况进行调整。

当然，各地细则也有着惊人统一的地方，即房价调控目标均设定为：房价增幅低于人均收入增幅，即便是惜字如金的南京、杭州版细则，也重点凸显该项内容。此外，各地方版细则对2013年的土地供应情况也纷纷采用统一口径，即不低于过去5年平均水平。

侧重点各有差异细致梳理已经出台的地方细则，都是围绕房价调控目标、限购、税费、信贷、限价等方面展开。在此，主要针对这几个方面来对各地政策进行比较，以便读者对各地政策有一个全面的了解。

房价控制目标：北京提到降价大多数城市房价控制目标仍然以控制涨幅为主。

绝大多数城市闭口不提降价，均表示将房价涨幅控制在居民收入涨幅之下。包括广州、深圳、重庆等城市，其房价控制目标为仍然采用过去的做法，即不高于当年人均可支配收入的实际增长幅度，因此被戏称为房价上涨目标。

唯一例外的是北京版细则，提到了降低字眼。北京细则指出，新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，降低自住型、改善型商品住房的价格。因为其中明确提到降价，所以被业界称为最严细则。

二手房个税：多地未提操作细则20%个税何时开始征收？怎样征收？……诸多操作细节，多数地方细则中均难以找到答案。

相对而言，北京细则操作性最强。北京明确对于能够核定原值的二手房按照转让所得20%征收，随后紧接着又出台补充细则，公告明确5年以上家庭唯一住房免征个税，同时明确经适房、房改房都将按照20%的税率征收个税，未能核定原值按交易额1%计征。

包括广州、重庆等城市均表示严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，但对如何实施二手房交易20%个税操作细则未过多涉及。与其他城市相比，重庆二手房个税征收对象略有不同，其细则规定：对在主城区个人拥有的独栋商品住房、个人新购的高档住房，以及在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含二套）以上的普通商品住房征收房产税；对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

二套房贷：不提具体措施对于各地民众普遍关心的二套房贷，各地似乎统一了口径，均不谈具体措施。

上海、广州等城市提到提高第二套住房贷款的首付比例和利率，而北京则只是提到会提高首付比例，至于利率水平会不会随之上浮，细则中没有明说。对于民众尤其关心的二套房贷首付和利率提高的比例会有多大？各地方版细则均未给出明确的说法，而是笼统地表示在必要时或根据实际情况来决定是否提高，以及提高的幅度。这给人留下了极大的想象空间。如果像2011年那样，全年保持平稳态势，那么二套房贷是否就会维持原样，而不会有任何变化？相对来说，重庆细则显得比较实际一些，提到了提高二套房贷的条件，其规定：主城区新建商品住房价格出现上涨过快、上涨幅度超过房价控制目标时，可在国家统一信贷政策基础上，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

目前，各地仍然执行此前的二套房贷规定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。而对于未来二套房贷会如何变化，之前市场上一度疯传首付比例提高到七成、利率上浮1.3倍说法，也并非没有道理。

限购措施：北京采用禁入手段相比较而言，北京限购措施最为严厉，次之为上海，而重庆则一如既往地没有采取限购措施。

北京细则中提到，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。这也就是说，此前通过假离婚的办法来规避限购措施，现已无法行得通了。除此之外，北京版细则还提出将严惩骗购行为。北京将成立专门的购房资格审核机构，届时房管部门、公安、税务、民政、人力社保等部门实现信息共享。而对教唆、协助购房人造假的开发商和中介机构，会暂停网上签约；而对骗购的家庭，将采取禁入市场5年的处罚。这也从另外一个方面体现了北京版细则的严厉之处。

限价措施：各地大同小异各地均执行限价措施，主要包括明码标价、一房一价，同时限制住宅商品房随意提价行为。

北京、上海、广州、深圳均表示，实行明码标价、一房一价措施，对明显提价及高于周边同类项目价格的商品房，可暂不核发预售证。合肥细则更加细致，明确要求价格核定之后，3个月之内不能随意涨价。