新《江苏省物业管理条例》解读法规透析.doc

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新《江苏省物业管理条例》解读_法规透析新《江苏省物业管理条例》解读提要：新《条例》通过地方法规的形式，明确赋予街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作的指导更多建筑学堂新《江苏省物业管理条例》解读2012年11月29日，省人大常委会对《江苏省物业管理条例》进行了修订，将于2013年5月1日起正式施行。一、新《条例》有哪些新变化、新亮点？（一）拓展了物业管理概念国务院《物业管理条例》中对物业管理的表述为业主通过选聘物业服务企业，物业服务企业按合同进行服务的活动。通俗的讲就是有物业公司进行管理的。而新《条例》对物业管理的概念进行了拓展，将业主自行对物业进行维护、管理等活动一并纳入物业管理的范畴。（第二条）（二）物业管理机制“沉到底”新《条例》通过地方法规的形式，明确赋予街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督职责，突出了街道（乡镇）在物业管理活动中的基础作用。（第三条）街道办事处（乡镇人民政府）应当建立物业管理矛盾投诉、调解、应急维修服务等机构和联系会议制度，完善社区公共服务体系，协调处理物业管理重大事宜。社区（村）居民委员会应配合做好相关工作。（第二十九、第三十条）街道办事处（乡镇人民政府）在物业管理活动中法律地位的确立，有利于物业管理活动的开展，也为群众在“家门口”解决矛盾纠纷提供了条件。（三）物业管理不再孤掌难鸣物业管理工作是个大箩框，小区的事情都往里装。小区里不管什么事，首先想到的就是物业服务企业、物业主管部门。实际上，物业管理是一项综合性的社会管理工作，涉及很多部门的职能，需要各部门形成合力，齐抓共管。新《条例》规定，城管、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的管理，建立违法投诉登记制度，并在物业管理区域内显着位置公布联系人的姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。（第六十八条）（四）完善了业主为主体的监督机制成立了业主委员会的物业，业主委员会可以召开业主大会，决定物业区域内的重大事务，督促物业服务企业履行物业合同，业主委员会成立不起来的怎么办？针对这个问题，新《条例》提出了物业管理委员的新概念。对不具备成立业主大会条件，或者具备条件但未成立业主大会的住宅小区，由街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）居民委员会、业主代表等组成物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。（第二十七条）物业管理委员会概念的提出，有效的弥补了业主委员会缺位的问题，完善了业主监督机制，为小区处理重大物业管理问题提供了法律保障。（五）注重保护物业活动中各方主体的利益1.业主的利益得到充分保障（1）明确了物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房的配置标准。新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。（第三十五条）（2）建设单位对小区的车位、车库，不能“只售不租”。小区“停车难”的问题，已成为物业管理中的一大难题，一面是小区车库内的车辆寥寥可数，一面是小区道路上、绿化带上车辆乱停，严重影响居民生活和出行。新《条例》明确规定，小区内的车位、车库应当首先满足业主的停车需要，至于出租、附赠或出租，由当事人双方约定。车位、车库数量少于要求购买车位、车库房屋套数时，每户业主只能购买一个。对未出售或附赠的车位、车库，建设单位只售不租的最高可处五十万元以下的罚款。（第六十二条、第八十八条）2.保护物业服务企业的利益（1）这几年，物业从业人员的工资不断的在提高，而物业费的收费标准想要提高，基本不可能实现，特别是一些收费标准偏低的老小区，很多物业服务企业难以为继。新《条例》规定，普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价。价格和物业管理行政主管部门制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，每三年内进行一次评估，进行适时调整，并公布。业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定。这就意味着，业主可以根据小区管理的需要，随行就市，实行市场调节价。（2）交纳物业费是业务，不能再当“老赖”。物业服务“收费难、难收费”已成为制约物业行业发展和为业主提供更加优质服务的瓶颈。新《条例》针对拖欠、拒交物业费的现象规定,业主应当根据[1][2]下一页更多建筑学堂新《江苏省物业管理条例》解读提要：新《条例》通过地方法规的形式，明确赋予街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作的指导更多建筑学堂物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。（第四十八条）业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业费的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在小区内内公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向法院起诉。（第八十四条）（六）房屋维修急事有了急办法住宅专项维修资金属于全体业主所有，按照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，动用这笔钱，必需由两个“三分之二”，即建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，才能使用，程序繁琐。特别是一些“空关”率比较高的小区，想要两个“三分之二”通过，根本就不能实现。出现紧急情况怎么办？省《条例》明确了应急之法，当出现房屋屋面渗漏、电梯故障危及人身安全、楼体单侧外立面有脱落危险等六种情形时，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置。（第七十六条）二、如何做好与新《条例》的对接？2008年，我市出台了《市政府关于进一步加强市区社区物业管理工作的意见》（通政发〔2008〕59号），推动建立市、区、街道三级管理体制和市、区、街道、社区四级投诉处理机制。目前，各区、街道（乡镇）都设立了物业管理机构，社区明确了专人负责物业管理工作，管理框架基本确立。对物业服务企业撤离小区，由业主委员会决定小区的管理方式，绝大多数小区是重新选择物业服务企业进行管理；未成立大主大会的小区和老旧小区，由街道进行监管、托管，落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性管理。应该说，在物业管理体制机制和老小区的“托底”制度建设方面，我市还是走在前列的。市房管局将根据新《条例》的有关条款，推动建立相关制度，出台相关的贯彻实施办法。</P上一页[1][2]更多建筑学堂。