投资性房地产处置会计处理探析.doc

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投资性房地产处置会计处理探析投资性房地产准则规定：企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额记入“其他业务收入”科目。按投资性房地产的账面价值记入“其他业务成本”科目；处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，还要将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入，若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并转入。上述处理没有区分投资性房地产出售、转让或者报废、毁损等具体情形。对处置损益笼统地进行核算，存在不妥。首先，投资性房地产的出售和转让一般属于其他经营活动，通过“其他业务收入”和“其他业务成本”核算是合理的。但报废和毁损应作为一种非经营活动来处理，其处置净损益应看作是利得或损失，通过“营业外收入”和“营业外支出”核算较为合理。其次，准则规定，同一座建筑物如果自用，则作为固定资产核算，清理净损益记入“营业外收支”；如果以经营租赁方式出租，则作为投资性房地产核算，报废毁损时净损益记入“其他业务收支”。但新准则下“其他业务收支”与“主营业务收支”一起构成营业收入和营业成本，形成营业利润。这样，同一建筑物报废或毁损处理不同，会对利润结构产生影响，从而直接影响信息使用者对企业盈利能力的准确判断，容易给企业进行利润结构操纵留下空间。因此投资性房地产报废或毁损的清理净损益也通过“营业外收支”来核算更合理。第三，采用公允价值模式计量的投资性房地产，处置时将累计公允价值变动结转到反映“已实现收益”的损益类账户中，此处用“其他业务收入”账户欠妥。因为该损益届非经常性损益，若结转到“其他业务收入”中形成营业利润，会影响企业业绩变动趋势的分析，建议用“营业外收入”账户。另外，建议投资性房地产的报废或毁损设置类似“固定资产清理”的账户，来归集清理过程中取得的收入和发生的费用。具体做法有两种：一是设置“投资性房地产清理”账户；二是比照存货毁损处理做法，通过“待处理财产损溢”账户进行核算。[例1]甲企业20x7年3月将一对外出租的简易厂房确认为投资性房地产，采用成本模式计量，租期2年。20x8年1月受暴风雪袭击，厂房毁损严重。该厂房原值60万元，至20x7年12月31日已提折旧28万元。企业及时对厂房进行了清理，发生清理费用1万元，残料变卖收入2万元，保险公司赔款5万元。第一，按照设置“投资性房地产清理”账户的做法核算如下：（1）发生毁损借：投资性房地产清理320000投资性房地产累计折旧（摊销）280000贷：投资性房地产600000（2）支付清理费用借：投资性房地产清理10000贷：银行存款10000（3）残料变卖收入存银行借：银行存款20000贷：投资性房地产清理20000（4）收到保险公司赔款借：银行存款50000贷：投资性房地产清理50000（5）结转毁损净损失借：营业外支出260000贷：投资性房地产清理260000第二，通过“待处理财产损溢”账户核算如下：（1）发生毁损借：待处理财产损溢320000投资性房地产累计折旧（摊销）280000贷：投资性房地产600000（2）处置完成，计算净损失，报经批准后借：银行存款60000营业外支出260000贷：待处理财产损溢320000[例2]假设上例投资性房地产按公允价值模式计量。20x7年3月1日出租时，已计提折旧30万元，公允价值为45万元。20x7年12月31日公允价值为42万元。本例仅按照设置“投资性房地产清理”账户进行核算。（1）20×7年3月1日对外出租时借：投资性房地产——成本450000累计折旧300000贷：固定资产600000公允价值变动损益150000（2）20x7年12月31日公允价值变动时借：公允价值变动损益30000贷：投资性房地产——公允价值变动30000（3）20x8年1月发生毁损借：投资性房地产清理420000投资性房地产——公允价值变动30000贷：投资性房地产——成本450000（4）支付清理费用、取得残料变卖收入和收到保险公司赔款等环节的会计处理同例1。（5）结转毁损净损失借：营业外支出360000贷：投资性房地产清理360000（6）结转累计公允价值变动借：公允价值变动损益120000贷：营业外收入120000参考文献：[1]财政部会计司：《企业会计准则讲解》，人民出版社2008年版。