安永地产成本控制办法地产制度.doc

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安永地产成本控制办法_地产制度安永地产成本控制办法提要：做好初步设计阶段结构承重体系的比较选择工作建筑的基础有不同的形式，不同基础形式其造价不同。即使同一种基础形式，因所选择的地基持力不同、埋深不同，造价也会相精品源自请示安永地产成本控制办法1.安永房地产项目开发成本全过程策略阶段1：决策阶段的难题与对策保守的决策与冒险的决策。资金是有限的，融资也是有限的。“大干”赢了，大家高兴；输了，落个“盲目、冒险”的恶名，甚至有下台的风险。“小干”保险，但走失机会，又被批评为“保守”。形势不明时“不干”是不过不失的，但闲置资源要付出代价，机会走失也是成本支出。不采取行动的风险，有时是最大的风险。效益与成本的困惑。价值工程中一条基本公式是“V=F/C”。这条公式提示了“用最少的投资，争取最大效益”的五条方法：保持开发项目功能不变，降低项目投资；投资不变，提高项目功能；投资虽有所增加，但功能提高幅度更大；降低一些次要功能，使成本大幅降低；运用新科技、新技术，既提高功能，又降低项目投资。另外，在实际操作中应该注意：为求房间平面无梁无柱，改异形柱、大板结构是否经济；土建投资在总成本、售价中的比重多大才合理；是否应该全方位进行广告宣传；每户送厨具、电器的吸引力有多大；加强绿化的直接效益有多少。决策的连贯与调整。房地产决策中付出的代价，往往是决策不连贯引起的。在决策过程中，多支出成本是不可避免的。但为了避免更大损失，“弃卒保车”般的调整又是必要的。因此，想要控制成本，首先要建立科学的决策机制。对工程造价?75%的影响程度10%阶段初步设施调设?施工计阶段计阶段?阶段阶段2：规划设计阶段成本控制要点货比三家。为了节约成本，发展商往往忽视了对设计阶段的监控，而是着重对施工阶段的“一砖一瓦”加强监控。但研究表明，房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的75%，施工图设计阶段，影响工程造价的程度为25-35%。成立成本评估审核部门。安永房产内部应成立专门的工程设计管理部门，部门内配备有经验丰富的建筑、结构、水电方面的专业人才和经济分析人员。制定详细的设计要求和下达设计任务，并对设计单位所处的设计方案和施工设计图进行审核。对工程项目的结构形式、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。对设计单位进行限额设计。在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩。对设计单位进行经济赏（节约）罚（超支）。积极实行设计监理制度。阶段3：招标阶段的成本控制要点建设工程实行招投标，使我国建筑管理体制和经营方式的一项重大改革，有利于降低工程造价，缩短工期，提高工程质量，促进公平竞争，防止腐化现象的产生。阶段4：施工阶段的成本控制要点特别要研究建造成本中的材料、设备的选用和采购问题。在保证建筑物的功能和质量的前提下，要采购价格相对较低的，从而获得保证质量、价格相宜的效果。质量好坏关系到正常使用和安全，同时影响到物业的租售、企业的品牌形象，最终必然影响项目的成本控制、经济效益好坏。项目的建设工程就是质量的形成过程，必须严格按建设程序办事，把紧建设过程各个阶段质量关。在质量监控中要处理好质量与成本的关系。经验性质量控制一定要同物业设定的档次、市场目标等联系起来，使其质量标准与其成本目标相结合，实现成本目标范围内的质量保证。2.安永房产开发时间成本控制策略1：前期阶段时间成本控制?投资项目的前期准备工作，包括征地、拆迁、立项、设计、报建等，需要几十个政府部门的审批，时间往往拖得很长。其中费时最多的为征地、拆迁。如果政府实行?五统一?开发的土地，只要通过竞投取得土地使用即可；如要开发商自己负责征地、拆迁，最好将此项工作发包给有资信的专业公司，可大大缩短时间。其次是规划、设计，较好的办法是利用市场机制，通过公开招标，选择实力强、水平高、信誉好的单位，通过合同，把规划、设计时间锁定，以加快进度。策略2：施工阶段时间成本控制?根据工程进度目标逐级编制工作计划，包括工程项目进度计划、项目年度计划、建设监理单位的计划系统和设计单位的设计系统。然后进行项目进度目标分解，把目标逐个分解到各施工单位，并确定各施工单位的交接日期。根据进度要求配备足够的工程技术人员，以保证技术指导、监督适时到位。资金保证是完满实现计划的前提和关键，特别是后续资金的到位，这就要求争取银行的配合。保证原材料、设备的组织供应，及时到位，以免停工待料，延误工期。在施工中，一般都会提出修改原计划的要求，这就需要设计单位给予充分配合，及时变更出图。策略3：销售阶段时间成本控制?要实行销售业绩的激励制度，调动销售人员[1][2]下一页精品源自请示安永地产成本控制办法提要：做好初步设计阶段结构承重体系的比较选择工作建筑的基础有不同的形式，不同基础形式其造价不同。即使同一种基础形式，因所选择的地基持力不同、埋深不同，造价也会相精品源自请示及早介入，制定销售策略，及时启动预售，以免加大成本。3.成本控制的具体操作流程步骤1：重视工程可行性论证工作?决策失误是最大的浪费。只有依规定的程序科学、公正、客观、细致地做好工程可行性论证工作，才能避免决策失误。步骤2：认真编写设计任务书?设计任务书是建设单位对待建项目建设意图的体现。它应该是建设单位对投资意图、所需功能和使用价值正确分析后，将待建项目的规模、使用功能、工艺布局、建筑风格等要求具体化反映，它是设计单位编制设计文件的主要依据。设计任务书的好坏决定工程项目的成败。步骤3：做好建筑方案的征集选择?通过选择几家有技术实力的设计单位进行设计方案竞赛，广泛征集建筑设计方案。然后组织有关人员对竞赛方案进行评比、选择、优化。评比时应侧重：设计构思的超前性；建筑平面布置的合理性；www.fdcew.com建筑风格的协调性；进行设计方案的优化；方案中要对未来的发展改造留有余地。步骤4：做好初步设计阶段结构承重体系的比较选择工作建筑的基础有不同的形式，不同基础形式其造价不同。即使同一种基础形式，因所选择的地基持力不同、埋深不同，造价也会相差很大。建筑的不同结构体系、同一结构体系的不同布置方式，其造价也不同。因此，在此阶段，要根据建筑师、工程师草拟的图纸制定建筑投资分项初步概算，对结构进行优化，以期达到投资控制的目的。在进行工程结构的基础优化时，要正确处理技术先进与经济合理之间的对立统一关系，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理的基础上技术先进。步骤5：在预定概算限额内做好施工图设计?根据近似的工程数量及市场价格，对不同的设计及材料进行成本研究，向设计人员提出成本建议，协助他们在投资限额范围内做好施工图设计。步骤6：做好施工图纸的会审工作?充分利用办理开式许可手续的一段时间做好施工图的会审工作，将图纸中质量隐患消灭于萌芽状态，将有可能发生的变更尽早提出来。成本控制体系成本预测体系成本结算体系</P上一页[1][2]精品源自请示。