安永地产风险控制办法地产制度.doc

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安永地产风险控制办法_地产制度安永地产风险控制办法提要：在具体实施投资前的可行性分析阶段，根据特定项目的常规风险原因以及特殊风险原则，预计可能发生的风险种类，以便采取相应的应付措施。更多内容源自绿化安永地产风险控制办法1.风险管理步骤1：风险类型汇总项目管理阶段常见风险领导团队中重要成员大变动；犹豫不决；没有客户参与；没有高层管理者的支持；小组没有对项目计划达成一致意见；项目经理权力有限；没有项目眼光；没有合作精神；沟通不够；参与者缺少主观能动性。定义技术太复杂；目标不同；项目范围不清；不断变化的需要；不完全的需要或需要明确限定；工作表述不全面；不现实的目标。房地产投资的风险类型开发者或经营者由于财务状况的好坏而引起的企业负债总额对回收投资者投资和报酬的可能性。主要来源：房地产投资项目建成后的预期盈利水平、资金流动性的大小及企业项目的还贷能力和贷款期限的长短。筹资、融资风险由于银行紧缩银根造成贷款困难以及筹资成本增加引发的各种风险。一些发展商为了完成项目甚至不惜高息拆借，从而导致一系列如负担加重、建造成本增加、售价提高及销售困难等各种风险。变现风险即房地产投资中在一段时间内要把投资变成现金，为此而付出的代价和承受的损失。金融风险利率风险银行通过影响利率和贷款的投向调控房地产业，而利率的高低直接影响到房地产投资项目的回报率。汇率风险对外销售的商品房或其他类型的楼宇在流通过程中容易因对将来汇率走势的预计不足而遭受损失。通货膨胀风险通货膨胀从多方面影响企业投资的风险。外汇汇率变动风险由于外汇的较大幅度的波动而从不同侧面对开发商造成风险。购买力风险价格风险通涨因素造成建材人工费上涨；部分房地产商对土地大肆炒作，使地价陡增；在开发过程中各个方面将市政设施配套费强行向发展商硬性摊派，造成商品房售价上升引起销售不畅或收益减少等。市场（经营）风险供求形势变化，出现供过于求的局面而对房屋销售和售价方面造成的压力，引起销售困难和损失。开发风险房地产投资中的初始阶段涉及到房地产开发项目和时机的选择、布点、销售对象和方向以及如何与经营环节衔接等诸方面。经营风险如：房屋质量低下、成本过高等造成销售困难周期性风险受国民经济的发展周期影响。技术风险房地产投资过程有很强技术性，规划设计不周，可行性研究中的纰漏，工艺材料使用不当以及价格、租金制度的合理与否均会提高房地产投资的风险。工程建设风险不可抗力造成的风险。建设前期工程项目的设计方案存在的问题。层层转包工程，截留工程款，最后的承包人只好偷工减料以保利润，还有施工队伍选择不当以及施工项目组织不利，造成的工程返工及进度拖延等。建材及设计供应中出现的不测。如品质、数量、型号、时间等方面不能满足施工要求，造成停工、返工及进度被拖，造价升高等。政治及政策风险国家政治形势通过影响整个国民经济对房地产业产生冲击，而国家政策则可以通过产业结构和经济结构的调整来影响和改变房地产业风险结构。步骤2：风险识别项目管理阶段常见风险计划成本预算；时间预算不精确；项目计划不全面；工作分类不全面；没有正式的预测工具；项目没有先后顺序；资源没有很好地分配；不现实的计划。组织缺少资源；缺少学科专家；没有指定过程/步骤文件；任务分配得不好；取得资源太复杂；项目管理软件选择错误。控制项目管理步骤少或没有；没有对变化做影响分析；项目计划不灵活；不断变化的市场条件；项目结果没有估算好；不令人满意的评论会；管理缺乏变化；没能力及时采取正确的行动。结束不能取得成果；活动没完成。步骤3：风险原因分析?第一，信息不全，项目前期调查不周，决策草率。第二，对宏观经济形势缺乏预测引发多种风险。一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；二是银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险；三是房地产供求关系的变化，房地产供给严重不足的状况已成历史，出现了严重的供过于求的状况，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大；四是银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这对刚开发并需持续投入的房地产项目意味着不利。第三，发展商对市场供求，房地产政策，金融政策的理解把握上偏差。步骤4：风险的防范风险防范对策实行方案财务风险客户信用调查；完善程序购买力风险充分利用政府职能部门协调市场风险创造销售的组合优势[1][2]下一页更多内容源自绿化安永地产风险控制办法提要：在具体实施投资前的可行性分析阶段，根据特定项目的常规风险原因以及特殊风险原则，预计可能发生的风险种类，以便采取相应的应付措施。更多内容源自绿化工程建设风险公开招标、市场调度融资风险前瞻性意识汇率风险在人民币不贬值的情况下进行调整定位变现风险多种方案以备资金不足2.房地产阶段性风险控制模式处理危机的基本思路：要点1：根据房地产开发过程进行风险分析房地产开发的全过程是指从房地产投资商对项目进行投资建设到房地产出售资金回收或报废为止的整个过程。大致可分为可行性研究、投资实施和房地产经营三大阶段，不同阶段具有不同的风险。可行性研究阶段的风险分析，在决定房地产开发项目是否可行前，要在国家各种政策、法规及条例的约束下，考虑房地产市场的供求状况及发展趋势，并以此确定开发项目的用途、规模、类型，并对开发成本、需求量、售价或租金等做出预测。这些预测面临着大量的不确定因素。且房地产投资一旦展开进行，所面临着的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大风险性。实施阶段的风险分析，房地产开发的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程，包括从获取土地、筹措资金到设计与施工等过程。获取土地：来自前期拆迁、土地的地理位置、环境条件、配套设施、规划部门的约束等方面的风险。筹措资金：贷款期限，开发商的资信程度，贷款利率的变化，都是投资者要面临的风险因素。通过预售楼花的融资手段进行滚动开发，将面临着由于房地产市场供求的变化，国家政策的调整，形象进度的快慢对预售的影响等所带来的风险。设计施工过程：由于通货膨胀、物价上涨、工期延长而导致的建设成本增加的风险。经营阶段的风险分析，无论是房地产销售还是出租都包含着许多不确定性因素，所以面临着房地产市场诸多风险，如房地产市场需求类型与数量的变化，其他房地产商的竞争以及社会政策经济形势的变化等。物业管理的好坏也面临着物业管理能否贬值的风险。要点2：房地产风险的防范要树立风险意识，进行房地产风险的分析评价，通过分析评价来判断风险状况，树立居安思危的意识，自觉约束自己的决策行为和经营行为，改进各项决策。要自觉认识外部环境，注意各种不确定性因素的变化，吸取其他发展商失利、亏损的教训。提高对风险的www.fdcew.com适应能力和驾驭能力。采取灵活多变的政策，趋利避害。如锁定受险范围和损失额度，对不可避免的风险或设法加以转移或提前采取措施以减轻风险损失。要点3：房地产投资的风险规避在具体实施投资前的可行性分析阶段，根据特定项目的常规风险原因以及特殊风险原则，预计可能发生的风险种类，以便采取相应的应付措施。对购买力风险的防范，核心是与项目所在地的政府及其职能部门协商，严格控制各项基础设施费用的分摊。减少项目风险的六种方法：使用有效的预警系统；采用系统的项目管理方法；做应急计划；要素再利用；改进程序；培训。筹资阶段，首先应提高抵押贷款的成分。其次，合理调整信贷结构。再次，大力发展向社会筹集资金的方式，通过发行房地产债券和实现房地产证券化，扩大筹资渠道，使企业能及时、稳定地获得资金来源。最后，在利用外资筹资时，尤其要注意防止汇率风险，具体可采用选择多种币种和套汇保值的方法来降低其受险可能。开发阶段，开发阶段是将可行性研究结果和内容付诸实施。经营阶段，一方面要提高经营管理者的水平，增强其风险意识和对市场的预测能力。另一方面要合理安排筹资结构，调查市场利率，采用灵活的销售战略，化解来自金融市场、宏观经济周期波动和市场需求变动的风险。在配合经营的同时，将优质到位的物业管理也纳入经营环节，亦会吸引更多的需求者，实现预期收益，整个房地产投资获得了安全保障。预租预售，房地产开发项目在经营期间因政策风险、货币购买力风险及利率风险的影响所造成的租金售价水平向不利方向变动影响，可通过预租预售的手段来减缓。?对工程建设风险的防范：一是对项目的设计方案要经科学论证；二是对项目施工能公开招标的一律实行公开招标，杜绝层层转包；三是做好现场高度；四是加强工程质量进度及造价方面的工程监理。合理安排进度计划，尽早完成开发项目，采取措施固定某些定量。</P上一页[1][2]更多内容源自绿化。