简析土地分层利用中存在的法律问题法学论文.doc

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简析土地分层利用中存在的法律问题_法学论文摘要：随着时代的发展和科学技术的不断进步，我国逐渐开始进入到社会主义现代化建设的新时期。在这一时期，我国开始在政治、经济、文化、法制等各个方面实行与当下社会发展相适应的改革工作，都取得了一定程度上的成效。土地问题作为我国发展中的重要内容，一直被作为现阶段改革的重点，将其放在首要位置。土地的分层利用作为适应时代发展的新型土地利用方式开始成为一种趋势，本文主要针对当下土地分层利用的法律问题进行相关的分析、探讨。

关键词：土地分层利用法律问题用益物权作者简介：魏庆，公安边防部队士官学校。

伴随着土地分层利用的逐渐发展，我国政府为了保证其在利用过程中的顺利进行，制定了相应的法律、法规。在我国的《物权法》的第136条中就曾明确指出：建设用地使用权可以在土地的地表、地上、地下分别设立。新建立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。这一规定就从根本上保障了土地的分层利用。

一、土地分层利用的含义土地分层利用是近几年来在土地利用中十分常见的一种方式，本文主要从空间建设用地和土地分层利用实践两大部分来对土地分层利用的含义进行阐述。

（一）土地分层利用中空间建设用地的使用权所谓的空间建设用地使用权就是指在土地分层利用中，不再像之前传统的只是单纯的二维、平面对土地进行使用，而是将土地看作是一个具有空间性和立体性的物品进行使用。在其使用过程中，改变只对土地进行地表使用权的划分，而是将土地的地上和地下进行分层利用，充分利用土地的空间性，在其中构建建筑物等其他附属设施。

1.空间建设用地的使用客体为空间与传统的土地使用客体不同，空间建设用地的使用客体为空间，但是根据我国《物权法》的规定，在对其进行使用的过程中，必须保证我们利用的空间客体是可以独立独立使用的、有不动产证明的、确定的空间类型，保证其在使用过程中不会受到任何法律问题的干扰，能够正常使用。

2.空间建设用地的使用客体范围的界定对于空间建设用地的使用客体的范围来说，目前有两种说法。第一种说法认为对于空间建设用地的客体空间来说，主要是指那些在土地使用范围之外的范围才是其使用客体；第二种说法认为空间建设用地的客体使用范围就是指那些包括地表在内的地上和地下的空间范围。根据数据分析和资料查询，本文试图将空间建设用地的使用客体范围界定为除地表之外的土地的使用空间，主要包括地上和地下的土地空间范围。例如，在进行高架桥和轻轨道路铺设的时候，其使用的土地建设空间就属于地上空间；而对于停车场和地铁等建筑来说，就是充分了地下的建设用地空间。空间建设用地是现阶段十分流行的一种土地使用方式，不仅有利于节省建筑用地，还有助于环境保护和可持续发展。

3.空间建设用地的法律界定对于空间建设用地来说，其使用权的划分一直以来都备受争议，各国都针对其使用范围和使用形式进行了不同的规定，导致其一直没有一个统一的标准，这样就会造成很多不法分子利用法律漏洞来进行非法的土地使用，并从中牟取暴利。直到《物权法》出台之后，才将其使用范围真正以法律的形式确定下来，在《物权法》中第一次将空间建设用地做出了明确的界定，将其与单独的用益物权进行明确的区分，它的使用权只是针对建设用地的使用权的延伸，是其附属内容，属于建设用地的用益物权之内。

（二）对于土地分层利用的实践的概述土地分层利用从其诞生之日起，就一直广泛的利用在各大土地建设之中，并为其建设带来了十分显著的成效，但是由于地区经济和科学技术水平发展的不平衡，造成了在其使用力度上的不平衡现象，本文主要为大家介绍土地分层利用的几个的实例。

自从2004年，深圳政府开始允许土地分层在土地建筑用地中使用之后，在当地的建筑界引起了不小的震动，很多建筑企业开始充分利用空间建设使用权，其最显著的就是深圳地区地铁的建设，大大缓解了深圳地区交通拥挤的状况，减少了尾气排放，很好的保护了环境。南京地区也在2006年之后开始将土地分层利用投入使用，对城市内部的商业街和地下空间进行了整改使用，重新对其进行了规划建设，增强了其土地使用效率，同时，也很好大的促进了该地的经济发展。土地的分层利用在解决城市交通拥堵，加强其空间使用效率方面成效显著，近几年更是被更多的城市引入到城市建设中去，促进了该地的经济发展。但是，由于没有系统的法律、法规对其进行保护，造成了在空间土地使用中出现了许多纠纷，甚至由于没有统一的质量认证体系，造成了在一些城市的地铁建筑中出现严重的质量问题，甚至发生危害人民生命财产安全的坍塌事故。这些社会问题的出现更加进一步催生了关于土地分层利用的《物权法》的诞生。

二、在土地分层利用中关于地表、地上和地下空间的界定地表、地上和地下是构成土地分层利用的三大重要元素。在土地分层使用的概念提出之前，人们往往只是对地表土地进行利用，而忽视了地上和地下的空间资源，这就造成了土地空间资源的严重浪费。土地分层使用方式的提出，将传统的平面土地使用范围进行了新型的空间界定，重新界定了关于地表和地上、地下的土地使用空间范围。根据《物权法》的规定，本文将土地分层使用的地表和地上、地下作出如下界定：地表作为传统土地使用的主要范围就是指在土地使用过程中地面的使用范围；对于地下土地的使用范围来说，主要是指在土地地表的使用之下50m-55m之间的空间范围；而对于地上的土地使用范围来说，就是指该土地地表使用面积所对应的空间使用范围。我国《物权法》根据地表、地上和地下的土地使用范围对新兴的土地分层使用权做出了新的界定，当土地所有人将土地使用权转让给他人的时候，就表示其也将地上和地下的空间使用范围同时转让给他人，允许他人在其空间使用范围内修建附着物等，但是，对于地下空间的使用来说，必须是经过政府允许之后才能投入建设。我国政府为了保证人们的生命财产安全和空间的合理使用，对地上空间建设的使用做出了更为严格地规定。通常来说，每个城市都会根据自己城市内部自然环境和建筑环境的不同，制定符合实际发展的地上空间建筑标准。例如，某一城市将60米作为划分空间使用范围的界限，那么就是指在实际的建筑中，60米以上的空间为地上空间、60米之下直到土地表面的为地表空间、其余为地下空间。经过统一的划分标准的制定之后，城市就可以根据其实际情况进行合理建设，保证建筑物的整齐划一，同时，这对于转让经费的收取和支付也有一定的促进作用。

三、土地分层使用空间建设使用权的界定对于土地分层使用过程中的空间建设使用权来说，要根据主体、设立条件、设立方式的不同进行不同的界定。

（一）空间建设使用权的主体界定对于空间建设使用权的主体来说，主要就是指那些对土地拥有转让权和使用权的个人，而且空间建设使用权的主体只能是所有人才能进行设定，单独的用益物权人是不能进行转让和设定的。究其原因，主要是因为在土地转让的过程中，土地所有人只是单纯的将土地的使用权转让给了用益物权人，而土地所有人仍然具有土地的所有权和设定权，这是他人无法剥夺的权利。但是在实际生活之中，有很多学者指出，我国是社会主义公有制国家，实行土地公有政策，国家具有根本的对土地地上和地下的使用设定权利，这就会造成土地的空间使用权人的混乱状况。因此，国家在对其主体进行规定的时候，要充分考虑到这一点，对其进行合理详细的规定，保证土地所有人的合法权利，更好的避免在土地使用过程中的法律纠纷。

（二）空间建设使用权的设立条件的界定对于土地分层使用中空间建设使用权的设立条件来说，就是指在其过程中不能因为空间建设就对该土地上已经设立的建筑进行拆毁，造成其用益物权的严重损害。空间建设的使用权主要包括土地的地上和地下两大部分内容，但是在实际的建筑中，有很多人由于不了解土地分层建筑的法律、法规，在其所有土地中很有可能已经设立了其他的建筑，如果此种情况发生，建设者在进行新建筑物修建的时候就要充分考虑到这一问题，不能因为新式建筑物的设立就损害已经建设好的建筑物的用益物权。国家对其损害用益物权的界定为：首先，不能与已经使用的土地范围相重合；其次，在对其空间资源进行使用的时候，如果上层建筑和下层建筑处于一种相对垂直的状态，在其修建的时候就要特别注意不能使上层建筑物的重量超过下层建筑物，这样会很容易造成下层建筑物不堪重负而发生坍塌事故，威胁人们的生命财产安全。

（三）空间建设使用权的设立方式的界定对于土地分层使用中空间建设使用权的设立方式上有着明确的界定。在我国《物权法》中就曾明确规定，对于建设用地的使用权来说，其可以适当的采取转让和划拨的方式进行运作。如果该土地主要是用以商业用途，那么在其转让和使用中，就应该采取公开的招标方式，保证使用权转让的公平性。

四、结语土地分层是国家土地使用改革的重大措施，是我国人民在长期的建筑实践总结出来的先进经验，它在有效缓解我国长久以来存在的交通拥挤和土地资源不合理利用方面有着重大的进步。虽然从其产生到现阶段并没有过长的时间，但是其发展速度是非常惊人的，国家为了使其有序健康发展，制订了相应的法律、法规对其进行政策保护，并取得了非常有效的成绩，这对于促进我国经济的不断发展、社会的不断进步和可持续发展三大方面都有着十分良好的推动作用。

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