（精选）地铁上盖物业合作开发模式研究.doc

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地铁上盖物业合作开发模式研究摘要：随着我国经济的高速发展，地铁也日益受到人民群众的青睐，成为人们出行不可或缺的最快的交通工具。中小城市都已经开始规划或建造起了地铁，大城市也在不断地增加地铁的线路与数量。但地铁的建造所需要的投资是非常巨大的，单单只靠政府短时间内是难以完成建设的。要想地铁快速有质量的建成，就必定要在市场中融资，建立市场经济的地铁的多方面综合性的开发建设模式。基于我国现在的国情以及各个城市的发展，完全可以借鉴国外的地铁上盖物业合作开发的经验，少走一些弯路，推动地铁产业及周边产业的高速发展。本文主要介绍地铁盖物业合作开发的模式，以及各方面对其新的规划研究。关键词：地铁上盖物业合作开发模式地铁在我们生活中已经不可或缺的交通工具，其以速度快，安全性高的特点走进我们的生活，极大的方便了我们的出行，所以地铁的建设是需要融资的，自然而然的衍生出了地铁物业这种模式。可以说地铁盖物业是当前的最为主流的模式，下文我们主要对地铁盖物业这种模式进行分析探索研究。一、地铁建设应当考虑的问题（一）规划问题每个地区的周围环境都不一样，也就决定了地铁在不同的城市不同的地区规划的方案和路线不一样。地铁的规划影响着周围地段的经济发展，是一个不可忽略的经济作用。在繁华地段建造地铁的成本也将有所增加，这也增加了合作建造单位的压力。因此，建造地铁前合理的规划是必不可少的。（二）建设位置的问题我们都知道，地铁的行程很长，因此，地铁站台以及进出口需要建立在一个方便容易寻找的地方，才能真正的方便人们的出行。（三）周边环境的问题众所周知，地铁在行进的过程中会造成一定的噪音，在一定的程度上影响周围居民的日常生活。为了降低给居民带来的不便，还是应当将主线路还是应当远离居住区。二、内地地铁上盖物业合作开发模式（一）法人型合作模式在现有的开发模式中，运用最多的是法人型合作模式。各个合作商以其公司的名义承包项目，承担相应的责任。规划好各公司，各部门的分工，按照规划好的章程，区分好各部门公司的权利和义务。项目所需的资金划分为一定的股权，各公司按照自己的能力取得相应的股份，也可以在建造的过程中转让股权，实现股权的转让。但如果地铁的建造出了问题，也需要各个投资单位承担相应的责任，确切的保证地铁的正常建成和开通。各投资商相互合作，共同承担风险，共同获得地铁带来的收益，是目前地铁盖物业最好方式的一种。既可以解决资金不足的问题，又能降低风险，可谓百利而无一害。（二）协议型合作模式协议型合作模式也是当前大型工程中运用较多的一种合作模式，通过政府出地，规划地铁的路线以及路程，各个投资商签订协议共同完成，以其各自的权利对暂时所拥有的土地使用权进行开发，但也相应的履行自己的义务。多方共同完成一个项目，最终的收益由各方的出资情况进行分配，收益详细分配在协议上都会写清楚。在地铁刚引进的时候，北京的地铁建设就是采用的这种模式，通过政府引导，政府划地，多方投资商出资，按照协议共同合作完成地铁的建设。（三）协议与法人型合作模式协议与法人型合作模式是一种新的模式，其将协议型合作模式和法人型合作模式结合起来，结合两种模式的优点，更大的降低地铁建设的风险。其原理几乎是不变的，由各个投资商投资，既签订协议又有法人代表，使其投资商可以得到双重保障。政府作为引导，各个投资商签订协议，以法人公司作为媒介实行全局掌控，实行规定的项目规划。按照协议的约定比例出资开发，再按协议的比例获取收益，共同承担风险，共同收取利益。此种模式满足上市企业增加业绩与资产的要求，且共同经营物业，实现物业升值，利于一方在资本市场进行再融资，因此市场接受度高。三、内地地铁上盖物业合作模式建议（一）符合上盖物业土地利用的法律政策地铁的建设所需要的土地是由国家统一规定，当地政府进行统一规划的。当地的土地由当地的政府全权处理，但是地铁所用的土地不属于普通的拍用地，是属于国家专用的。所以在拍卖的时候会受到更多条件的约束，比一般的普通拍卖地更难获得。地铁所拍卖地的接收方必须满足地铁建设所需要的一系列要求，投资方必要要有足够的能力满足建设地铁的需求，但另一方面，对建设方来说，可以拿到地铁占地的土地权，这是一个不错的好处。在地铁盖物业的土地转让上，相关政府部门应当按照法律办事。（二）尊重市场及行业惯例任何经济的建立都得遵守市场，准守市场的规律，地铁盖物业也得如此。任何行业脱离了市场，就不可能生存发展下去。地铁盖物业的合作模式应当与周围经济相结合。（三）保证国有资产的保值增值地铁投资建设的计划性与运营服务的公益性，均要求物业开发与地铁建设运营的风险阻隔。开发中须确保国有资产保值增值，降低或避免市场高风险，有序稳定的满足地铁投资建设及运营的资金需求。对于大部分物业为销售型项目，不存在建成物业的转让或少部分物业由地铁持有，可采取协议型合作或协议。法人型合作，利于税务筹划，提高合作经济性，降低成本，但应注意风险防控。内部尽快建立适应房地产要求的运作体系。对于项目属综合体，且以持有型物业为主，推荐采取法人型合作，合作各方长期共同经营物业，实现物业增值，但仍要注意税务筹划。四、结束语经过上述文章的介绍，相信大家对地铁盖物业这种建设发展模式有了一定的了解。但国家建设地铁的的最终的目的还是为了方便我们的出行，推动社会的发展。或许对于地铁的融资我们做不到什么，但地铁建成后我们可以带动周边的消费使其资金快速回笼，让其它地铁的项目快速的进行，从而促进经济城市的发展。