国内园区工业地产的投资价值分析.docx

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内园区工业地产的投资价值分析W国内产业园区工业厂房的空置率己经非常之高！工业地产市场基本饱和，不可能无限制的复制和拓展，随着宏观经济下行，园区经济行业的发展逻辑已经发生根本性变革，产业园区行业单纯的开发建设和招商销售时代已经结束了！工业地产是一场真正的商业战争，需要投资者稳定的专业度和有经验的生意头脑，虽然目前并不是工业地产的黄金期，但却是工业地产布局的关键期，一场好的布局能让企业少走弯路。在前瞻性上，工业地产有以下投资优势，只有把握住了可行性信息，才能对症下药。国内的工业地产至今已有近海20年的发展历史，经历了工业园、科技园、商务花园等形式，具体到产业园区的工业地产，是以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，整合自然、社会、经济资源的新型产业形式，是工业地产的升级与换代。其目的在于提高企业发展力、提升区域竞争力、提高企业形象。是对土地和房产进行二次甚至三次持续性开发，追求的是资源价值的最大化，从而具有升值潜力和投资价值。政府支持政府的限购、限贷等政策对传统的房地产企业也是一个冲击，大多数房地产商纷纷转型，把目光锁定在工业地产。作为房地产行业的新型转变，工业地产是国家重点扶持的高科技实业，目前数量已呈现大幅上涨。年初央行下降金融机构存款准备金率的举动也证实了政府关注工业地产的讯息，大的经济环境利好必然带动地产的发展，工业地产前景光明。工业地产作为房地产的替代性项目，客观上经营空间更大，而综合先进的技术也赢得了越来越多人的关注，目前国内排名靠前的房地产商有一半以上涉足于工业地产,有些甚至设置了专门的职能研发部门，具有稳定的发展空间，降低了投资风险。相对于全国的其它地区来说，浙江的民营实体企业的盈利能力一向不错。10年到15年期间的去杠杆，主要原因是债务规模太大，大量资金投入了投机或者资产炒作领域（具体请参考大时代系列一的分析），进而反过来影响了实体企业的资金流和正常经营。而随着去杠杆的过程,债务规模消减，有盈利逻辑的实体企业重新开始开工生产,他们对工业地产有实际使用需求。因此，通过浙江不良资产“天时”、“地利”对应的“时”、"点’’等诸多因素，在布局未来全国的不良资产投资中，特别是工业地产的投资，“点’’和“时"两个因素必须重点加以考虑。所谓“点’’是指就全国来说，工业用地供需关系不会都像浙江这样紧张，部分地区供应过量导致存量巨大，价格很难有一个较好的上涨预期。这就有一个选择好具体地点的问题，一般来说，在强省会城市周边，道路交通条件和配套良好，规划成片的开发区工业地产相对来说更有潜力（当然，城市中心区内或者“退二进三"预期的工业地产更不用说）。所谓“时’’是指时机，工业地产作为生产要素，与实体经济景气预期的关系明显，人为炒作的投资属性相对较少。而影响实体经济复苏的因素很多，有外部环境（汇率、贸易战），也有内部因素（技术提升、成本变动）。历年上市工业地产企业披露年报数据表明，近两年其综合毛利率在40%-60%之间，有些甚至可达60%以上。相对于市场上的毛利率，这个数字是占有心理优势的，在嗅觉灵敏的商业时代，这必然是一个新的商机。国内工业厂房的需求与投资价值分析中央对楼市的调控不放松，尤其是对住宅市场的严厉控制不禁让广大住宅开发商感到阵阵寒意，房企们纷纷寻找企业转型升级的突破口，工业地产需求大增，产业园区的筹备和建设更是助推了工业地产的旺盛需求，工业地产逐渐成为投资者们分散风险，提高收益的渠道之一。在这种背景下产生了很多机遇与挑战，产业的转移和生产必定对工业生产的场所提出了更加严格的要求，欠发达地区要引入被转移出来的产业竞争相当激烈，各个地方的产业园区的建设成为考核的一个重要指标。如何科学有效的建设工业园区是摆在各地招商引资者面前的难题。同时要进行产业升级的发达城市原有的工业园区早已不满足现时代的生产要求，如何进行最优的资源整合与改造也是决定能否成功将高新技术产业引入的一个重要门槛。在投资回报率方面，工业厂房的租金回报率远远高过住宅和写字楼。据国务院发展研究中心预测，未来10年我国城镇化率仍在飞速提升，截止2021年，我国的城镇化率达到57%。届时，随着城镇化步伐的加快，带动工业进一步发展，工业地产将出现“井喷”，投资回报率将进一步提高。从投资角度来看，工业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能，为城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标，能促进区域价值呈几何式增值，从而带动城市增值。产业园区与工业密切相关，根据工业地产建筑体规模大小的差异，可分为工业厂房和工业园区，我国的工业园区包括各种类型的开发区，如国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区等。我们先来看一组数据，在国内工业地产销售面积方面，销售面积一直保持在上升的趋势，反映出市场需求较高。而作为产业园区界标准厂房的代表联东集团、中南高科等，在2021年，受经济大环境影响，大多数园区运营商都在收缩战线，减缓外拓的情况下，联东集团和中南高科却一路边战边退，力图转型。但这类近似于房地产/物流地产的高周转商业模式，从拿地到销售讲究的是“快”“准"“狠”，产业客户基本都是这个区域中小型制造业企业，没什么明确产业方向，这些企业也很难形成一定规模的集聚效应。在对产业园区的工业地产进行估值时，一般用现金流折现模型(DCF模型)来对资产进行估值，在DCF模型中，折现率(一般用预期收益率)越低，资产价值越高；针对预期收益率，我们采用资本资产定价模型(Capital Asset Pricing Model简称CAPM):E(ri)=rf+B im(E(rm)-rf),预期收益率E(ri)与无风险利率rf成正相关。通胀水平可以从两方面影响工业房地产的价格：一是随着生产要素价格的上升，进而影响资产的重置价格；二是通胀水平的上升，会降低实际收益率水平，进而提升资产价格。工业地产作为生产要素，与实体经济景气预期的关系明显，人为炒作的投资属性相对较少。而2020年到2022年正处于宏观经济去杠杆周期的后期，市场对实体经济毫无信心，工业地产的价格严重偏离了正常价值，其后两年的价格上升，一定程度上是正常价值回归的需要。但随着产业的不断升级与扩大，传统的厂房模式弊端也开始显现,在快速扩张拿地后，真正的考验才刚刚开始，面对巨大的招商指标压力，政府会对这类产业园区运营商的要求只会更加严苛，如果达不到政府的要求，后面想要拿地，就没有那么容易了，这也是目前联东集团跟中南高科这类厂房业态的运营商们面临的一个严重问题。积极探索工业载体新模式从全球视野来看，工业地产是有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业地产租金低于写字楼与商业零售。与国际标准比较，国内工业地产的租金低于国际上成熟市场租金。因此，未来国内工业地产的租金拥有很大的上升空间。同城市内，工业地产的价格几乎为住宅类价格的20%,单位面积的投资门槛有明显优势。除了像联东集团和中南高科这种以低成本、高周转、快速去化实现资金回笼，再滚动进入新一轮开发的传统厂房开发模式下。在如今工业用地指标紧张，成本高，企业原有工业用地利用率低、产业类型升级转变（由传统的重工业生产转为设备较轻，生产过程噪音与污染较小的高端制造，如生物医药、智能制造、工业互联网等）的现实条件下，很难进一步满足更多制造业企业需求。作为园区开发运营标杆的苏州工业园区，在产业转型升级和城市更新发展中，也遇到了产业用地短缺和老工业用地的更新改造问题，为此2019年苏州工业园区政府开展《苏州工业园区城市更新及政策研究》工作，针对苏州工业园区在存量发展阶段的城市更新，从顶层设计、体系构建、实操解析和政策建议等方面进行了详尽的研究阐述,并通过对深圳、东莞等城市的产业用地城市更新政策和实操案例的分析，详细研究了“工业上楼”等产业用地更新改造的新趋势，在苏州工业园城市更新政策制定建议中也提出了增加工业厂房层数、提高产业用地容积率等建议。近年“工业上楼，，成为一个热门词汇，各大城市开始积极探索工业载体新模式。到底什么是“工业上楼’’呢？“工业上楼也被人称为"摩天工厂""垂直工厂““空中厂房’’等，其实就是高层工业楼宇，通常指高度超过24米、或层数达到6层及以上的高层厂房。这样的高层厂房在建筑设计上会在楼层荷载设计要求上有所提高，满足企业的生产需求，每层还要设计相应的卸货平台和吊装平台，满足人货分离的办公生产需求。极大地提高工业空间利用效率，但同时也受限于高层楼宇的承重等，工业上楼企业一般为生产设备较轻，生产过程噪音与污染较小的高端制造业，例如生物医药、智能制造、工业互联网或大数据等科技含量较高的产业。随着东莞从“制造”向“智造”升级迈进，信鸿产业作为一家产业转型涉足产业地产的公司，基于多年实业经验，于2016年着手打造采用“工业上楼"首个产业园项目一一松湖智谷。围绕智能装备制造、高端电子信息、新材料、大数据等园区主导产业的空间需求，园区在产业载体的规划建设中推出了以智能制造产业用房为主导的“工业上楼"产业空间发展模式。并随着产业的不断升级，园区建设在高标准要求下要不断迭代，目前，信鸿产业的项目用地容积率最高可做到5.0,相比传统的厂房，使土地的亩均单产平均提升3倍以上。住宅地产、商业地产和工业地产就好比是黄金、白银、铜铁之类，资产价值是不同的，但是都应当有与其价值相对应的合理价格的。不能因为黄金珍贵，为人所喜，而价格远远高过价值仍然盲目投资，也不能因为铜铁平凡易得,当价格远远低于其合理价值时，仍然不闻不问。相对于一二线城市住宅这类涨幅已超过通胀涨幅的高估资产来说，合理关注去杠杆周期内被低估的工业地产，特别是价值尚未回归的内陆省份核心城市周边的工业地产，不失为是一个明智的选择。从园区开发运营而言，园区的金融属性是未来运营的主体业务，而就底层资产而言，由于银行等金融机构的授信特点，决定了底层的抵押资产主要是不动产。而不动产中，工业地产是主力，无论是资产体量还是价格弹性，工业地产都是不良资产投资的核心，这将是未来园区开发运营和资本市场对接的主要载体。站在工业地产持有者及投资者的角度来看，工业地产出租成本相对较低，带来的投资回报相对提高。工业地产虽从外观上看起来“不亲近生活”，但实则是经济活动开展的“主力军”，着实是一块不容忽视的资产。中国作为制造业大国，一直把巩固壮大实体经济根基、打造“制造强国"放到重要的地位。而制造业作为国民经济的重要支柱产业，必须走在转型发展升级前列。而工业厂房作为制造业的重要载体，一方面要响应快速变化的市场需求，另一方面又要满足越来越精细、全面的个性化要求。工业厂房如何把握关键突破点，善用数字化工具，为制造企业提供更专业、高效的产业运营服务，成为下一阶段值得关注的重点。从我国目前来看，在劳动力、工业配套能力、国内市场规模以及自身发展的速度等方面存在一定优势，使我国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。伴随着工业的成长，我国的工业厂房工程也将高速成长。目前我国部分行业面临转型升级的战略机遇，国家也出台了相关政策促进产业结构调整和完善，工业厂房迎来全新发展新浪潮。国内园区工业地产开发主体分析工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等，其土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。在国内，工业房地产的土地批租年限为50年。工业园区开发模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体。工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。其主要特性表现为：此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理利润的地产开发模式。主体企业引导模式，是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上扬，其利润回报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，市场也逐渐将其淘汰。综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐,还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设能顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。园区工业地产运营模式国际上通行的工业地产经营模式与商业地产类似，主要有只租不售（纯物业模式）、只售不租与租售并举三种。从经营角度看，分散的工业地产大多采用只售不租模式,因为相对于集中的工业地产，分散的工业地产物业管理成本较高，故不宜出租。而且，分散的工业地产大多是“量身打造”，专业性较强，适用范围窄，也不适合出租。相比之下，集中连片的工业地产大多是标准化的通用厂房,即可出租，也可出售。当然，有的地产商为尽快周转资金，也采取了只售不租模式。从行业角度看，大型企业、品牌企业和重工业项目大多购买工业地产，而小微企业、加工业和小型创业者大多租用工业地产。园区工业地产盈利模式一般来说，工业地产的盈利模式有以下三种：一是以土地溢价增值而获取利润为基础的盈利模式。投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中的土地、厂房及仓储等设施转让，通过转让获利。二是进行项目开发，长期持有经营收益或出售产品项目给投资开发商，独立或联合进行项目开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目收益。如中国星月集团开发上海松江的“大业领地”,在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。星月集团只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。三是通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式。工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的工业企业强强联合，按工业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益，其典型的联合方式就是开发商以类似入股的方式与企业实行利润分成，共担风险。园区工业地产开发影响因素工业园区的产业选择首先需考虑在园区内形成有效的产业集聚和分工协作体系，重点把握“产业链”这条主脉，坚持发挥大项目的“火车头”作用，用大项目推动大发展和工业产业的优化升级。因此，工业园区应该按照有所为有所不为的原则，从集约化利用园区空间考虑，充分把握全球产业的发展趋势，发展技术和人力资本密集度高、市场前景广阔、规模经济效益突出、可持续发展性强、环境污染少或无污染的产业。工业地产的租赁期，通常为3年至10年，最长可达25年。然而一般的住宅租赁期普遍为1年，存储类地产的租赁期为1个月。相比而言，工业地产的租期决定了其“相对稳定的租金收入”o工业地产不需要像其他地产类型那样多的保养。工业地产的大多数租赁是“三重净租赁",也就是说租户除了支付水电费和租金外，还要支付物业税、建筑保险、大部分公共区域和结构维护费用。这意味着，租户要担起“维护"的责任。（尽管“维护责任"属于租户，但由于工业地产的租赁期较长、租户周转率较低，工业地产也不需要频繁的维修和养护）。工业园区的产业选择应结合当地的工业发展特点和园区内部企业之间的网络联系，确切地说，工业园区是以区域经济和资源特点为基础，以企业自身优势为依托，以对外拓展市场为导向，促进现代产业分工协作的专业化工业区。因此，工业园区进行产业选择时，应考虑到的因素主要有：第一，地区工业经济和资源特点；第二，工业园区工业发展现状；第三，工业园区的区位特点和交通物流因素；第四，邻近工业园区的产业选择。园区工业地产现状工业地产以原来的土地为起点，不断发展，经历了厂房、产业楼等中间形式并跨步到了多元物业的网状分布,不仅仅注重“寸土寸金"，更倾向于“多元归一”o随着消费的提高，客户更加追崇较为舒适的邻里关系，较为和谐的租户氛围。因此工业地产不断向功能、社区化聚拢发展，给客户满意的生活体验。工业地产依靠高科技技术，不断创新优化环境，实现健康、生态、人居环境与自然相融合的消费型地产。政府支持、企业策划、开发商开发并后期维持的三位一体模式,让工业地产慢慢变成一个综合体，各司其职，高效运营。工业地产投资规模大、回收周期长、对企业的资金运营要求较高。地产企业发展到一定阶段以后更应该注重资产的运行效率，以金融资本作为驱动力，依靠投融资、物业管理、策划与定位等增值服务让企业走得更远。工业地产是一场真正的商业战争，需要投资者稳定的专业度和有经验的生意头脑，虽然目前并不是工业地产的黄金期，但却是工业地产布局的关键期，一场好的布局能让企业少走弯路。在前瞻性上，工业地产有以下投资优势,只有把握住了可行性信息，才能对症下药。