房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》题库100题含答案（测考338版）.docx

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房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》题库100题含答案1.题型：单选题下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。A居民收入增加B房产税征收C人民币升值D居民消费价格指数上升答案B解析影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。选项B，房产税征收属于制度政策因素。2.题型：单选题某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为()万元。A260 B450 C460 D500答案A 3.题型：判断题被征收房屋补偿费实际上是对被征收房屋价值的补偿。被征收房屋价值包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的价值，不包括其他不动产的价值。()A错B对答案A 4.题型：判断题因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。()A错B对答案B 5.题型：单选题.某宗土地总面积7500㎡，容积率为3，相应的土地单价为4500元/㎡，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为（）万元。A1125 B1800 C2250 D3375答案A解析楼面地价＝土地单价/容积率，容积率为3时，该宗土地的楼面地价＝4500÷3＝1500（元/㎡）依题意容积率为5时，该宗土地的楼面地价为1500×（1－20%）＝1200（元/㎡）补地总价＝（1200×5－1500×3）×7500＝11250000（元）补地价＝新规划条件下的土地市场价格一旧规划条件下的土地市场价格其中，对单纯提高容积率，或者改变土地用途并提高容积率的补地价来说，补地价的数额为：补地价（单价）＝新楼面地价×新容积率一旧楼面地价×旧容积率补地价（总价）＝补地价（单价）×土地总面积高频考点三、价差法如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则：补地价（单价）＝楼面地价×（新容积率一旧容积率）或者补地价（单价）＝×（新容积率－旧容积率）或者补地价（单价）＝×（新容积率－旧容积率）6.题型：单选题待开发的土地一般不适用()来估价。A比较法B收益法C成本法D假设开发法答案C 7.题型：判断题净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。()A错B对答案B 8.题型：判断题一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。()A错B对答案B 9.题型：单选题随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（）。A单独深度价格修正率B累计深度价格修正率C平均深度价格修正率D加权深度价格修正率答案B 10.题型：单选题房地产的供给曲线表示()。A房地产的购买量与其价格之间的关系B房地产的出售量与购买者能力的关系C房地产的供给量与其价格之间的关系D房地产的供给量与购买者能力的关系答案C解析正确答案：C答案解析：供给曲线就是供给量和其价格之间的关系。参见教材P89。该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核11.题型：单选题超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由（）承担。A政府主管部门B估价机构C使用者D注册房地产估价师答案C 12.题型：单选题一个估价项目中的估价目的，本质上是由()决定的。A估价机构B估价师C估价报告使用者D估价委托人的估价需要答案D解析正确答案：D答案解析：一个估价项目中的估价目的，本质上是由估价委托人的估价需要决定的。参见教材P29。该题针对“房地产估价要素”知识点进行考核13.题型：判断题某建筑物的建筑面积100㎡，单位建筑面积的重置价格为500元／㎡，判定其有效年龄为10年，年平均折旧率为2％。用直线法计算该房屋的现值为4万元。()A错B对答案B解析正确答案：Y答案解析：V＝C（1－dt）＝500×100×（1－2％×10）＝40000（元）。参见教材P299～300。该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核14.题型：多选题征收集体土地上的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括（）。A土地补偿费B安置补助费C地上附着物和青苗的补偿费D土地使用权出让金等土地有偿使用费用E安排被征地农民的社会保障费用答案A,B,C,E解析无解析15.题型：多选题甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/m2，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%，则下列表述中正确的有()。A乙地块比甲地块贵B甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2 C甲地块与乙地块的楼面地价相等D甲地块比乙地块贵E乙地块的70年使用权楼面价高于340元/m2答案D,E 16.题型：单选题关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是()。(2012年试题)A房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内答案B 17.题型：多选题建立比较基准，主要包括()等。A统一付款方式B统一价格单位C统一财产范围D统一产权性质E统一采用总价答案A,B,C 18.题型：单选题下列收益法乘数中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（）。A毛租金乘数法B潜在毛收入乘数法C有效毛收入乘数法D净收益乘数法答案C解析潜在，是没有考虑空置和运营费用差异的，是最理想的状态下的毛收入，实际上达不到；有效，则是充分考虑了空置和租金损失的情况。可以从字面进行理解，帮助解题。19.题型：单选题在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时，一般不计息的项目是()。A未知、需要求取的待开发房地产的价值B投资者购买待开发房地产应负担的税费C销售税费D开发成本、管理费用和销售费用答案C 20.题型：单选题下列不属于构筑物的是()。A储藏室B烟囱C隧道D道路答案A解析正确答案：A答案解析：构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。参见教材P48。该题针对“房地产的含义”知识点进行考核21.题型：单选题在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由()决定的。A估价委托人B估价方法C注册房地产估价师D估价目的答案D 22.题型：判断题因为不是所有的委托人都懂得提出估价目的，甚至不懂得估价目的是什么，所以估价师只得自己提出估价目的。（）A错B对答案A 23.题型：单选题关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（）。A只有合法的房地产才能成为估价对象B估价对象状况必须是实际状况C以公益为目的学校教学楼可以作为抵押评估对象D估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格答案D解析遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。依法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。就权益状况来说，一般情况下，集体土地不能当作国有土地来估价，划拨国有建设用地使用权不能当作出让国有建设用地使用权来估价，共有的房地产不能当作单独所有的房地产来估价。24.题型：单选题对于新开发区土地的估价，()是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也没有。A比较法B成本法C收益法D假设开发法答案B 25.题型：判断题具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。()A错B对答案B 26.题型：判断题在房地产估价中，如果估价对象的范围包含房地产以外的财产，则应逐一予以说明。未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。()(2014年试题)A错B对答案B解析在房地产估价中，估价对象的范围如果不包括属于房地产范畴的其他土地附着物的，应逐一列举说明，未作说明的，应理解为在估价对象的范围内;如果包含房地产以外的财产的，也应逐一列举说明，未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。27.题型：判断题运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。()A错B对答案B 28.题型：简述题例6－7某宗房地产2011年6月1日的市场价格为2500元/㎡，现需要将其调整到2011年10月1日。已知该类房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为99.6，98.7，97.5，98.0，99.2，101.5，101.8（均以上个月为100）。请计算该房地产2011年10月1日的市场价格。解析解该房地产2011年10月1日的市场价格计算如下：29.题型：单选题炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能起到炫耀的作用，所以其需求量与价格成（）关系。A反方向变化B同方向变化C无变化D无法确定答案B 30.题型：单选题下列引起某商业房地产价格上涨的因素，不属于该商业房地产价格自然增值的是（）。A该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业答案D解析外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。31.题型：单选题有效毛收入乘数是类似房地产的()除以其年有效毛收入所得的倍数。A价格B租金C潜在毛收入D净收益答案A解析正确答案：A答案解析：有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。参见教材P253。该题针对“直接资本化法”知识点进行考核答疑编号10221915 32.题型：单选题二级资质的房地产估价机构可以从事除()以外的房地产估价业务。A公司上市、企业清算B公司上市、司法鉴定C司法鉴定、企业清算D城镇房屋拆迁答案A 33.题型：判断题由于交通拥挤引起的折旧属于功能折旧。()A错B对答案A 34.题型：多选题成本法中的“开发利润”是指()。A开发商所期望获得的利润B开发商所能获得的最终利润C开发商所能获得的平均利润D开发商所能获得的税后利润E开发商所能获得的税前利润答案C,E解析正确答案：CE答案解析：开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所获得的平均利润。开发利润是所得税前的利润。参见教材P282。该题针对“房地产价格构成”知识点进行考核35.题型：多选题求取建筑物折旧的方法主要有()。A年限法B市场提取法C分部分项法D分解法E指数调整法答案A,B,D 36.题型：单选题已知某可比交易单价为4500元/m2，该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2;累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电话费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2;累计未收房屋租金150元/m2。则统一财产范围的价格为()元/m2。A4750 B4500 C4250 D4100答案A 37.题型：多选题引起建筑物物质折旧的因素包括（）。A地震B电梯数量不够C酸雨D单行道E门窗的自然破损答案A,C,E解析B是功能缺乏的功能折旧，D是外部折旧，规划限制导致的。38.题型：判断题在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。()A错B对答案A解析有些功能落后时不可修复的。如无法调整的建筑设计的缺陷，就是不可修复的功能落后。39.题型：单选题某类房地产2012年1月的市场价格为4230元/㎡，2012年9月的市场价格为4654元/㎡。根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为()。A1.07%B1.11%C1.20%D1.25%答案C解析4654=4230×(1+t)8，t=1.20%40.题型：单选题房屋征收估价中，因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，为完成估价，对估价对象内部状况进行的合理假定属于()。(2013年试题)A未定事项假设B背离事实假设C不相一致假设D依据不足假设答案D解析依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，对缺少该资料的说明以及对相应的估价对象状况的合理假定。41.题型：判断题经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。()A错B对答案A解析正确答案：N答案解析：参见教材P329。该题针对“假设开发法测算中各项的求取”知识点进行考核42.题型：判断题现需评估某期货房地产的价值，在此估价中，估价对象状况为未来某时点的状态，则房地产市场情况应为未来某时点的状态。()A错B对答案A 43.题型：判断题即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。()A错B对答案B 44.题型：判断题在房地产估价中，如果估价对象的范围包含房地产以外的财产，则应逐一予以说明。未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。（）A错B对答案B 45.题型：判断题在动态分析法中，对开发完成后的房地产价值、建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据估价时的房地产市场状况来预测的。（）A错B对答案A解析对开发完成后的房地产价值、建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价时点的金额。而在现金流量折现法中，是模拟房地产开发过程，预测它们未来发生的时间及在发生时的金额。即要进行现金流量预测。46.题型：单选题某在建工程按正常建设进度建设1年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖该在建工程，预计拍卖处置正常期限为0.5年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0.25年。经市场调查，类似开发项目正常建设期为2.5年，开发完成后的市场价格为5000元/m2。折现率为10%，用动态分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为()元/m2。(2013年试题)A3939.93 B4034.93 C4132.23 D4231.87答案B 47.题型：判断题采用比较法估价时，可比实例应当尽量多的进行选择（）A错B对答案A解析从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3个至5个可比实例即可。48.题型：简述题某商品住宅小区在建工程的建设用地面积为25 000m2，拟建总建筑面积为50000m2、共500套住房。该工程已完成总投资的80%，房地产开发企业以5 000元／m2的价格预售了其中100套、建筑面积总计为10 000m2的住房，预购人平均按房价的70%办理了住房抵押贷款。房地产开发企业曾将该在建工程抵押贷款，目前该笔贷款余额为1 860万元。房地产开发企业目前支付给施工单位的工程款比施工单位的实际投入少500万元。现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为2亿元。当地同类在建工程的抵押抵押率一般为60%。请求取谈在建工程的再次抵押价值。解析解该在建工程的再次抵押价值求取如下：再次抵押价值=相关考点法定优先受偿款是假定实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金。抵押贷款额度=抵押价值×抵押率抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押担保的债权数额—拖欠的建设工程价款—其他法定优先受偿款其中，将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值，具体为：49.题型：单选题估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价是估价原则中的（）原则。A独立B客观C公正D中立答案B 50.题型：单选题在合法利用下，现状价值一般()市场价值。A低于B等于C高于D不等于答案A 51.题型：单选题在房屋征收中，评估期房的价值应以()为准。A与被征收房屋价值评估时点一致B房屋的实际状况C评估人员的专业判断D评估人员的现场勘察结果答案A 52.题型：多选题收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的（）都能够较准确的量化。A收益B经营方式C收益年限D市场状况E风险答案A,E 53.题型：单选题下列关于建筑物寿命和年龄的说法中，正确的是（）。A建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效年龄也短于实际年龄B建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效年龄也可能长于实际年龄C建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效年龄与实际年龄也相等D建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效年龄可能短于、等于，也可能长于实际年龄答案D 54.题型：多选题市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。A区位相近B权利性质相同C面积相等D档次相当E建成年份相同答案A,B,D解析可比实例房地产应与估价对象房地产相似，即可比实例房地产应是估价对象的类似房地产，具体应满足下列要求：（1）与估价对象的区位相近；（2）与估价对象的用途相同；（3）与估价对象的权利性质相同；（4）与估价对象的档次相当；（5）与估价对象的规模相当；（6）与估价对象的建筑结构相同。55.题型：判断题净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。()A错B对答案B解析正确答案：Y答案解析：净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。参见教材P254。该题针对“直接资本化法”知识点进行考核56.题型：多选题一名合格的房地产估价师应具备()。A扎实的估价理论知识B良好的社会关系C良好的职业道德D深厚的话言文字表述功底E丰富的实践经验答案A,C,E 57.题型：判断题房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。()A错B对答案A解析遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。58.题型：单选题忽略了房地产租金以外的收入和不同房地产空置率和运营费用的差异，是()的缺点。A毛租金乘数法B潜在毛租金乘数法C有效毛收入乘数法D净收益乘数法答案B解析无解析59.题型：单选题对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值()支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。A小于等于B大于等于C等于D无法确定答案B 60.题型：单选题房地产权利的种类中，属于用益物权的是()。A所有权B土地承包经营权C抵押权D质权答案B解析正确答案：B答案解析：参见教材P52。用益物权包括建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。该题针对“房地产的含义”知识点进行考核61.题型：多选题征收国有土地上房屋的土地取得成本中一般包括()等。A房屋征收补偿费用B相关费用C建设用地使用权出让金D青苗补偿费E土地使用税答案A,B,C 62.题型：单选题预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为()年。A13 B15 C16 D17答案C 63.题型：判断题某套公寓目前尚未出租而空置着，无经济收益，所以属于非收益性房地产。()A错B对答案A解析仍然属于收益性房地产。因为相似的公寓在大量出租而直接产生经济收益。64.题型：多选题成本法测算出的价值一般是房地产所有权的价值，在我国可视为()的价值。A房屋所有权B房屋使用权C在价值时点剩余使用期限的土地使用权D土地使用权E土地所有权答案A,C 65.题型：简述题例7-25某宗房地产的土地价值占总价值的40%，通过可比实例计算出的土地资本化率和建筑物资本化率分别为6%和8%。请计算该房地产的综合资本化率。解析该房地产的综合资本化率计算如下：R0=L×R_L+（1-L）×R_B=40%×6%+（1-40%）×8%=7.2%66.题型：单选题预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为10%，则该房地产的收益价格为()万元。A370 B280 C210 D200答案B 67.题型：判断题建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束时，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。()A错B对答案A 68.题型：判断题在动态分析法中，要求折现率只包含安全收益部分，不包含风险收益部分。()A错B对答案A 69.题型：判断题房地产供给和一般物品供给的最主要区别在于房地产的不可移动特性。()A错B对答案B 70.题型：单选题某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，收回建筑物用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为()。A2.00%B2 13%C2.22%D2.50%答案C 71.题型：单选题以法律形式确立了房地产估价地位的是()。A《物权法》B《城市房地产管理法》C《国有土地上房屋征收与补偿条例》D《房地产估价机构管理办法》答案B 72.题型：单选题估价上的折旧注重的是()。A原始取得价值的减价修正B原始取得价值的摊销与回收C重置价值的摊销与回收D资产市场价值的真实减损答案D解析正确答案：D答案解析：要注意区别估价上折旧与会计上折旧概念的不同点。参见教材P310。该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核73.题型：判断题在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。()(2010年试题)A错B对答案A解析房地产估价通常还包含房地产以外的其他资产，如家具、电器、货架、机器设备等的价值，甚至包含特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍、债权债务等的价值。74.题型：判断题某房产年折旧率为1．6％，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。()A错B对答案B解析正确答案：Y答案解析：总折旧额Et＝12×d×C成新率q＝V／C＝（C－Et）/C＝（C－12×d×C）／C＝1－12×d＝80.8％。参见教材P298～301。该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核75.题型：判断题成本法评估出的价值一般是房地产所有权的价值。()A错B对答案B解析无解析76.题型：单选题某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为()。A43.2%B50%C56.8%D70%答案C 77.题型：单选题决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是()房地产的供求状况。A全国B本地区C全国本类D本地区本类答案D 78.题型：判断题设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%。现某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，则卖方出售其房地产实得收入为2350元/m2，买方购买该房地产实际付出为2575元/m2。()A错B对答案B 79.题型：多选题房地产估价机构资质等级可分为()。A暂定期内的三级资质B三级资质C二级资质D一级资质E临时级资质答案A,B,C,D解析正确答案：ABCD答案解析：参见教材P28。房地产估价机构资质等级可分为暂定期内的三级资质、三级资质、二级资质、一级资质。该题针对“房地产估价要素”知识点进行考核80.题型：单选题采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，±地重新取得单价为2100元/m2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为()元/m2。A3700 B4040 C4250 D5366答案C解析容积率=总建筑面积／占地面积＝2，总建筑面积=2×占地面积该商品房的单价＝（3200×总建筑面积+2100×占地面积）／总建筑面积=（3200×2×占地面积＋2100×占地面积）/2×占地面积＝4250（元／㎡）。参见教材P112。81.题型：判断题工业生产的房地产的净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。()A错B对答案B 82.题型：单选题关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。A估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不进行审慎检查D估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据答案B解析A选项，主要是根据估价目的和估价对象来选取；C选项，估价师应对委托人提供的资料进行审慎检查；D选项，估价师声明是参与估价的注册房地产估价师的承诺和保证，而不是估价依据。83.题型：单选题某人承租了一商业房产，租期为3年，每年年末支付租金，该房产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期的市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（）。A39.36 B45.00 C131.22 D170.58答案A解析承租人的权益价值即租赁价值，其评估价值为租赁合同约定的租金与市场租金的差额所评估的价值。84.题型：多选题在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、应由买方缴纳的税费和可直接归属于该土地的其他支出的税费构成。其中，地价款主要是采用()求取。A比较法B收益法C成本法D假设开发法E基准地价修正法答案A,C,E 85.题型：单选题决定房地产需求量的因素，不包括下列（）。A该种房地产的价格水平B该种房地产的开发成本C消费者的收入水平D相关物品的价格水平答案B 86.题型：判断题叙述式报告和表格式报告的表现形式不同，因此对它们的基本要求也不相同。()A错B对答案A 87.题型：单选题某套住宅总价30万元，套内建筑面积125㎡，套内墙体面积20㎡，分摊的共有建筑面积25㎡，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。A1765 B2000 C2069 D2400答案B解析建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＝125＋25＝150（㎡），300000÷150＝2000（元）。88.题型：判断题消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。()A错B对答案B解析正确答案：Y答案解析：当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加。参见教材P87。该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核89.题型：判断题当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且最实用的估价方法。()A错B对答案B 90.题型：单选题受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，并且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是()。A均衡价格增加，均衡数量减少B均衡价格减少，均衡数量增加C均衡价格增加，均衡数量不变D均衡价格不变，均衡数量减少答案B解析正确答案：B答案解析：参见教材P90图3-3。该题针对“房地产供求与价格”知识点进行考核91.题型：单选题某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路18元，燃气18元，供水16元，排水18元，热力12元，供电23元，通信10元，场地平整13元，则该地区五通一平的正常费用是()元/平方米。A98 B102 C108 D116答案A解析正确答案：A答案解析：参见教材P68。五通指水（供水和排水）电路再加上电信。道路18＋供水16＋排水18＋供电23＋通信10＋场地平整13＝98该题针对“房地产的种类”知识点进行考核92.题型：单选题中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要工作不包括()。A房地产估价师执业资格考试、注册和继续教育B建立房地产估价机构信用档案C拟定房地产行业相关政策法规D对会员的执业行为进行日常监管答案C解析正确答案：C答案解析：参见教材P39。C应为拟定并推行房地产估价、房地产经纪技术标准和执业规则。该题针对“房地产估价师的职业道德”知识点进行考核93.题型：单选题房屋征收估价中，因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，为完成估价，对估价对象内部状况进行的合理假定属于（）。A未定事项假设B背离事实假设C不相一致假设D依据不足假设答案D解析依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，对缺少该资料的说明以及对相应的估价对象状况的合理假定。94.题型：单选题新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6.5%，直接成本利润率为20%，该房地产的价值为（）万元。A1508.02 B1520.86 C1527.27 D1619.05答案A解析开发利润=（600+500）×20%=220（万元），该房地产的价值V=600+500+40+20+30+220+6.5%V，V=1508.02万元。95.题型：单选题某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为()万元A2500 B3000 C3500 D4000答案B 96.题型：多选题应用路线价法需要进行（）等修正。A临街深度B土地形状C交易日期D交易情况E临街宽度答案A,B,E解析在路线价法中不做“交易情况修正”和“市场状况调整”。97.题型：判断题甲、乙两块土地，甲地块容积率为1.6，土地单价为3000元/m2，乙地块的容积率为1.8，土地单价为3500元/m2，假设其他条件相同，购买甲地块比乙地块更经济。()(2011年试题)A错B对答案B解析甲地块的楼面地价=土地单价/容积率=3000元/m2/1.6=1875元/m2;乙地块的楼面地价=土地单价/容积率=3500元/m2/1.8=1944.44元/m2，购买甲地块比乙地块更经济。98.题型：单选题关于征收和征用，下列说法正确的是()。A征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题B征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿C征用的实质是一种临时使用房地产的行为D征收是无偿的，征用是有偿的答案A解析正确答案：A答案解析：征收征用都应给予补偿BD错，征用的范围不仅限于房地产，C错。参见教材P16。该题针对“对房地产估价的各种需要”知识点进行考核99.题型：单选题从科学且具有可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是()。(2010年试题)A估价对象的真实价值B估价对象的重置价格C估价对象的实际成交价格D合格估价师的重新估价结果答案D解析判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将该评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格估价师的重新估价结果进行比较。100.题型：单选题下列关于房地产估价当事人的说法中正确的是（）。A估价委托人一定是估价对象权利人B估价对象权利人一般都是估价利害关系人C估价报告使用人一定是估价利害关系人D估价委托人一定是估价报告使用人答案B解析可以用举例法排除错误选项。如法院拍卖查处的房地产，法院就不是估价对象权利人，排除A；估价报告的使用者不见得一定是估价利害关系人，还是上面的拍卖的例子，法院就不是估价利害关系人，排除C；如抵押估价中，委托人可能是借款人，而报告使用人为贷款人。故排除D；估价委托人可能是,也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人；估价对象权利人一般是估价利害关系人；可能是也可能不是估价委托人或估价报告使用人。