资产减值测试评估(共5页).docx

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资产减值测试评估-----股东全部权益评估方法(一)评估方法的选择根据现行资产评估准则及有关规定，企业价值评估的基本方法有资产基础法、市场法和收益法。由于国内极少有类似的股权交易案例，同时在市场上也难以找到与被评估单位在资产规模及结构、经营范围及盈利水平等方面类似的可比上市公司，故本次评估不宜用市场法。XX集团公司目前已将XX天鹅公司和湖南XX泵业有限公司（位于湘潭市九华经济开发区九华大道，以大型混流泵、大型轴流泵、双吸离心泵等为主导产品）整合成湖南基地。整合后XX天鹅公司厂区和湖南XX泵业有限公司厂区继续生产并对外销售，但两个厂区的产品将根据两个厂区的设备、人员情况进行重新定位。整合工作从2013年下半年开始逐步推进，目前已完成组织架构的调整，形成一套班子、两个法人的管理体系，逐步提高资源使用效率。销售队伍的整合已基本完成，XX集团下属四个工业泵子公司的营销人员全部整合为XX集团营销中心，全国市场实行区域营销，全国划分为26个办事处及分公司，实行集团统一营销；采购体系的整合已基本完成，由集团采购部统一审批价格，大宗物资由集团直接负责采购。鉴于整合工作的进行，公司管理层难以独立对XX天鹅公司未来收益进行合理预测，故本次评估不宜采用收益法。本次评估根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选用资产基础法。(二)资产基础法简介资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。它是以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。计算公式为：股东全部权益评估价值=∑各分项资产的评估价值-相关负债主要资产的评估方法如下：一)流动资产1．货币资金对于人民币现金、存款，以及其他货币资金中的非定期存款，以核实后账面值为评估值。对于其他货币资金中的定期存款，按核实后的存款本金加计银行最后一次结息日至评估基准日的企业应得存款利息计算确定评估值。2．应收票据应收票据以核实后的账面值为评估价值。3．应收账款、其他应收款和相应坏账准备(1)应收账款1)对于有充分证据表明可以全额收回的款项，系应收关联方往来款，估计发生坏账的风险较小，以其核实后的账面余额为评估值。2)对于可能有部分不能收回或有收回风险的款项，评估人员进行了分析计算，估计其坏账损失金额与相应计提的坏账准备差异不大，故将相应的坏账准备金额确认为预估坏账损失，该部分应收账款的评估值即为其账面余额扣减预估坏账损失后的净额。公司按规定计提的坏账准备评估为零。(2)其他应收款1)对于有充分证据表明可以全额回收的款项，包括应收关联方往来款、保证金及押金，估计发生坏账的风险较小，以其核实后的账面余额为评估值。2)对于有充分证据表明全额损失的款项，将其评估为零，具体包括：发货运费、浙江省公共资源交易中心服务费、长沙供水有限公司水费、购标书款、电力销售部预存话费及中国石油化工股份有限公司湖南石油高速分公司油费等30项款项合计221,160.82元，系发票未到而挂账的费用，将其评估为零；3)对于可能有部分不能收回或有收回风险的款项，评估人员进行了分析计算，估计其坏账损失金额与相应计提的坏账准备差异不大，故将相应的坏账准备金额确认为预估坏账损失，该部分其他应收款的评估值即为其账面余额扣减预估坏账损失后的净额。公司按规定计提的坏账准备评估为零。4．预付款项预付款项经评估人员核实，期后能够实现相应的资产或权益，故以核实后账面值为评估值。二)非流动资产1.长期股权投资对于投资全资子公司的股权投资，本次按同一标准、同一基准日对被投资单位进行现场核实和评估，以该家子公司评估后的股东权益中被评估单位所占份额为评估值。计算公式为：长期股权投资评估价值=被投资单位评估后的股东权益×股权比例2.建筑物类固定资产由于列入本次评估范围的建筑物均为工业厂房及附属建筑，由于其邻近区域类似建筑物市场交易不活跃和工业类厂房未来预期正常收益存在很大的不确定性，故本次评估选用重置成本法。该类建筑物的评估值中不包含相应土地使用权的评估价值。成本法是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的待估建筑物所需的全部成本，减去待估建筑物已经发生的各项贬值，得到的差额作为评估价值的评估方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建筑物已经发生的各项贬值。计算公式为：评估价值＝重置价值×成新率1)重置价值的确定A．重置价值一般由建安工程费用、前期及其它费用、建筑规费、应计利息和开发利润组成，结合评估对象具体情况的不同略有取舍。B．成新率(A)复杂、大型、独特、高价的建筑物分别按年限法、完损等级打分法确定成新率后，经加权平均，确定综合成新率。采用年限法计算成新率的计算公式为：成新率(K1)＝尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%其中，尚可使用年限根据房屋的估计经济耐用年限扣减已使用年限及土地剩余使用年限综合确定。对的建筑物的估计经济耐用年限按下述年限确定。采用完损等级打分法的计算公式为：完损等级评定系数(K2)＝结构部分比重×结构部分完损系数＋装饰部分比重×装饰部分完损系数＋设备部分比重×设备部分完损系数将上述两种方法的计算结果取加权平均值确定综合成新率。计算公式为：K＝A1×K1＋A2×K2其中A1、A2分别为加权系数。(B)其他建筑物的成新率以年限法为基础，结合其实际使用情况、维修保养情况和评估专业人员现场勘查时的经验判断综合评定。3．设备类固定资产根据本次资产评估的目的、相关条件和委估设备的特点，确定主要采用成本法进行评估。成本法是指首先估测在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的资产所需的成本即重置成本，然后估测被评估资产存在的各种贬值因素(实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值),并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的方法。计算公式为：评估价值＝重置价值×成新率(1)重置价值的评定重置价值由设备现行购置价、运杂费、安装调试费、建设期管理费和资本化利息以及其他费用中的若干项组成。重置价值＝现行购置价＋相关费用(2)成新率的确定根据各种设备特点及使用情况，确定设备成新率。A．对价值较大、复杂的重要设备，视设备的具体情况，采用综合分析系数调整法或采用加权打分综合法确定成新率。a.综合分析系数调整法综合分析系数调整法，即以使用年限法为基础，先根据被评设备的构成、功能特性、使用经济性等综合确定经济耐用年限N，并据此初定该设备的尚可使用年限n；再按照现场勘查的设备技术状态，运行状况、环境条件、工作负荷大小、生产班次、生产效率、产品质量稳定性、维护保养水平以及技术改造、大修等因素加以分析研究，确定各调整系数，作进一步调整，综合评定该设备的成新率。B．对于价值量较小的设备，以及电脑、传真机、空调等办公设备,主要以使用年限法为基础，结合设备的使用维修和外观现状，确定成新率。对更新换代速度、功能性贬值快的电子设备，考虑技术更新快所造成的经济性贬值因素。C．车辆的成新率以使用年限法为基础，并考虑车辆的已行驶里程、维护保养情况等综合评定。另外，报废设备评估价值为零；对在核实过程中查明、在明细表中单列的、属整体设备的部件、零件等，在整体设备评估时统一考虑。3.无形资产--土地使用权(1)土地使用权的价值内涵对厂区A、B两宗出让宗地，根据XX天鹅公司提供资料及评估人员现场踏勘，委估宗地用途为工业，评估设定用途为工业；在评估基准日2013年12月31日，工业用地的剩余使用年期分别为40.93年和42.89年，按上述年期设定使用年期；委估宗地的实际开发程度为规划红线外基础设施开发程度为“五通”(通上、下水、通路、通电、通电讯)，规划红线内房屋已建成，评估设定的开发程度为宗地红线外“五通”(通上、下水、通路、通电、通电讯)和宗地红线内场地平整。综上所述，本次评估宗地地价的内涵是指在评估基准日2013年12月31日，委估宗地在出让权利状态、设定的土地开发程度、土地用途及土地使用年限条件下的国有土地使用权价格。(2)评估方法的选择根据《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)，通行的评估方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估方法的选择应按照地价评估的技术规程，结合评估师收集的有关资料，根据长沙市工业用地市场情况并结合评估对象的具体条件、用地性质及评估目的等，选择适当的评估方法。由于评估对象为位于长沙天心区环保工业园的工业用地，且土地市场较为活跃，因此，本次评估采用市场比较法进行评估。(3)选用的评估方法简介及参数的选取路线市场法的基本含义是：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、使用年期等差别，修正得出待估土地的评估基准日地价的方法。市场法估价的计算公式：V=VB×A×B×C×D×E式中：V：待估宗地使用权价值；VB：比较案例价格；A：待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数B：待估宗地期日地价指数/比较案例期日地价指数C：待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数D：待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数E：待估宗地使用年期指数/比较案例使用年期指数(A)市场交易情况修正，通过对交易案例交易情况的分析，剔除非正常的交易案例，测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，从而排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。(B)期日修正，采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算期日对地价的影响，将交易价格修订为评估基准日的价格。(C)区域因素修正，区域因素包括的内容主要有地区的繁华程度、交通状况、基础设施状况、区域环境条件、城市规划、土地使用限制、区域产业集聚程度等。由于不同用途的土地，影响其价格的区域因素也不同，区域因素修正的具体内容根据评估对象的用途分别确定。(D)个别因素修正，个别因素是指构成宗地的个别特性（宗地条件）并对其价格产生影响的因素。个别因素比较的内容，主要有宗地（地块）的位置、面积、形状、宗地基础及市政设施状况、地形、地质、临街类型、临街深度、临街位置、宗地内开发程度、水文状况、规划限制条件等，根据交易案例中土地的个别因素与评估对象的差异进行修正。(E)土地使用年期修正，土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限，也就是影响土地使用权的价格。通过土地使用权年期修正，将交易案例中土地使用权年期修正到评估土地使用年期，消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。对已办理《国有土地使用证》的土地，本次委估土地使用权的评估价值按市场法下得出的不含契税的土地使用权价值并加计相应契税确定。计算公式为：土地使用权评估价值=不含契税的土地使用权价值×（1+契税税率）4.无形资产—其他无形资产(1)概况列入评估范围的无形资产包括:1)外购的金蝶K3软件。2)无账面记录的其他无形资产——专利权和非专利技术。XX天鹅公司的核心技术是高效节能水泵的设计和制造技术。截至评估基准日，XX天鹅公司通过自主研发，先后获得国家知识产权局授权的60项实用新型专利、1项外观专利和3项发明专利（均与高效节能环保水泵的设计和制造技术相关）。本次将其作为账外无形资产列入评估范围，综合称为高效节能水泵的设计和制造技术无形资产组合。(2)评估特殊假设对于列入评估范围的账外无形资产组合的假设如下：1)假设无形资产组合的对应产品能够不断满足市场需求，其市场占有率不会有大的波动；2)假设无形资产组合的权利人和使用人是负责的，有能力担当其职务，并有足够的能力合理使用和保护；3)假设无形资产组合所应用的产品所对应的主要经营业务保持相对稳定不会遭遇重大挫折，总体格局维持现状；4)本次评估预测是基于使用者在正常合理使用该无形资产组合基础上的生产产品的市场占有率、盈利情况、竞争地位等不存在重大变化基础上的；5)假设无其它人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对企业重大不利影响。当这些前提及假设条件因素因未来经济环境发生较大变化等原因改变时，评估人员将不承担由于前提及假设条件的改变而推导出不同评估结果的责任。(3)评估方法选择本次对高效节能水泵的设计和制造技术无形资产组合采用收益法进行评估。对于外购软件，经查期后尚存在对应的价值，其剩余受益价值与账面价值较为接近，故以核实后账面值为评估值。(4)评估方法说明收益法是在估算无形资产在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的折现率，将纯收益折算为现值并累加确定评估价值的一种方法。计算公式为：=å式中：V—待估无形资产价值；Ai—第i年无形资产纯收益；r—折现率；n—收益年限。5.长期待摊费用长期待摊费用包括苗木费用、绿化改造、中税网培训费、装修费用等费用的摊余额，企业分别按36个月、36个月、24个月和36个月摊销。评估人员查阅了相关文件和原始凭证，检查了各项费用尚存的价值与权利。经核实，装修费用项目系发生于财务室及办公室装修，已在固定资产评估时考虑，此处评估值为零；其他项目经复核原始发生额正确，企业在受益期内平均摊销，期后尚存在对应的价值或权利，以剩余受益期应分摊的金额确定评估价值。6.递延所得税资产递延所得税资产包括被评估单位计提应收账款坏账准备、预计负债、诉讼赔偿及预提费用产生的可抵扣暂时性差异而形成的所得税资产。由于资产基础法评估时，难以全面准确地对各项资产评估增减额考虑相关的税收影响，故对上述所得税资产以核实后的账面价值为评估值。三)负债负债包括流动负债和非流动负债，包括短期借款、应付票据、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付款等流动负债，及预计负债等非流动负债。通过核对明细账与总账的一致性、对金额较大的发放函证、查阅原始凭证等相关资料进行核实。经核实，各项负债均为实际应承担的债务，以核实后的账面值为评估值。