卓顶精文最新JUG物业管理服务知识问答.docx

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8节*"*辛*4壬•爵号冲碉H**侨AHf。价4R*徐柒*业中’"祇*BMK囊*珠AHf。爷/第囹M以左爵与即确HmF琳AHf’=诲*介*《的辛傩••陆AHf》群神：吴6*力■血冰导邓除AHf 6?舌*是*’阻止A丽目一在阻丫旅牵羊*’01标恒Oft呻修硕漳外•琳AHf¥翳我本位@卓顶精文综合服务管理费：包括清扫保沽及清运；镖化养护；秩序维护；公共照明、通风、供电、给撑水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原材料费用*。（JHY物业共闻部位、共用设施设♦的大修、中修和夏新、改埴费用，应当通过专项维修资金予以列文，不好列入JHY物业服务支出或者JHY物业服务本钱）。停车服务费：逸指为维护保养停车场地设&设施、相关道跄及事理所发生的人工、原材料费用年。柠妁服务费：指JHY物业服务企业受业主莫托提供的户内维修、家政服务等收取的费用。13、业主与JHY物业服务企业之间是什么关系?当双方发生争议时逋过什么渠埴解决？答：JHY物业服务企业通过业主大会选聘，按照JHY物业服务折合同妁定，对房履及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、百理、维护JHY物业餐理区微内的环境卫生和相关秩序等，双方是新合同桑托关系。当业主、业主大会和JHY物业服务企业之间因JHY物业菅理发生，议时，双方可以自行协商解决；不俺自行协前解决的，可以向所JR社区居委会或街埴办*处（,镇人艮政府）申WW解；也可以向区、县JHY物业管理行政主蕾部门中讶调解，弁可以依法中俄仲物**向人艮法院提起诉讼。14、业主在雾天的公用场地（无固定车位）停车，娜向JHY物业服务企业缴纳停车费用吗？答：物价管理部门对小区霹天共用场地不轲停放收费有明确规定：利用小区共用道路或共有场地停放车辆的，须经业主大会和相关业主刷恚收费。具体收费处理方法是：场地占用费或租赁费标》由业主大会制定。车轲停放服务费由业主委员会与JHY物业服务企业按照物价部门规定的指导价，妁定具体收费标/。占用JHY物业雷理区域内业主共有的道路或者其它场地停放机劭车轲的，应*确保第防通道和道路修通，并征福■业主大金JB1意。占用业主共有的埴路或奢箕它场地停放机动率轨的车位，应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于养护维修小区埴路和停车设施、改善共用设施设备等。场地占用费的收取标淮和使用方法，由业主大会或者开发建设冬位与JHY物业服务企业在JHY物业服务新合同中约定。场地占用费收取柏使用情况应当向业主公示。业主对机劭车轲有保餐要求的，由业主和JHY物业服务企业另行签订机动车机保餐新合同。机动车辆和三出动车辆在JHY物业餐理区域内行驶、停放的具体菅理方法，由业主大会决定并公示，未成立业主大会的，按照前期JHY物业管理服务新合同执行。@卓顶精文15、业主购买或租用地下车位后，为什么还要交纳有关服务费？智：业主购买双足用地下车位后，JHY物业服务企业播要对车场保洁、停率秩序、照明设施及第防设施等进行日常曾理维护，所发生费用由JHY物业服务企业据实鸿算，弁与业主签订所协议，费用由业主交纳。16、JHY物业服务企业追讨业主欠费的诉讼时故先多长时间?答：根据《艮法通那么》的规定，通索JHY物业服务费案件应当适用普通诉讼时•效，即两隼。同时，诉讼时效还存在中折的情形，即诉讼时效因提起诉讼、当*人一方提出要求或奢同恚履行义分而中断，从中断时起，诉讼时•效期间重新计算。17、商品住宅小区成立业主大会条件？答：根据《业主大会和业主桑员会指导规那么》第八条之规定：JHY物业餐理区域内，巳交付的生方局部面积理过建就物总面积50%时，速设单位向JHY物业所在的区、县房地产行政主誉部门或*街道办*处、乡镇人艮政府报送筹番・•次业主大会申请资料。18、什么是业主大会？答：业主大会由JHY物业他理区域内的全体业主组成，代表和维护JHY物业餐理区域内全体业主在JHY物业曾理活动中的合法权利，履行相应的义务，是JHY物业管理的权利和贵任主体。其职贵包括：制定和修改业主大会议*规那么；制定和修改餐理规的；选半业主姿员佥通者夏换业主委员会成员；选JB■声辩导JHY物业服务企业；假设集加使用专项维修费金；改瑰、重建速筑物及附取设施等有关共有和共同餐理权利的事项等。19、成立业主大会由谁牵头组织？¥*组由哪些人员组成？答：根据《业主大会和业主委员会指导规那么》第九条之规定,，符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主曾部门或衡埴办事处、乡慎人民政府在收到建设单位或业主提出等备业主大会书画中讲60日内，负贵组钗、指导成立■•次业主大奇会议■■谷娟。・•次业主大会会议芬在组由业主代表、逸设英位代表、衡埴办番处或乡旗人民政府代表、居艮姿贝会代裹组成。磬*组负贵人由街道办*处或奢乡慎人艮政府的代表担任，舞番组成员为单数，其中业主代表人数不低于等•♦依总人数的一半。20、业主姿员会是一个什么样的机枸?履行哪些职贵?答：根据《JHY物业餐理条例》第十Y五条之规定，业主委员会由业主大会会议选半产生,是业主大会的日笊工作机构，执行业主大会的决定函项。@卓顶精文业主委员会履行以下职贵：⑴执行业主大会的决定及决议；⑵召集业主大会会议，新报告JHY物业管理实施情况；（3）代表业主与业主大会选穆的JHY物业服务企业卷订JHY物业服务新合同；⑷及时了解业主、JHY物业使用人的意见和戏议，成督和协助JHY物业服务企业履行JHY物业服务所合同;⑸监安蕾理规妁的实施；⑹曾促业主交纳JHY物业服务费及其他相关费用；⑺组也和JX智■专项维修资金的筹集和使用；（8M辩业主之间因JHY物业使用、维护和*理尸生的纠份；⑼业主大会聘子的其它职责。21、叁加业主圣贝会成员选举应当其*什么条件？答：根据《业主大会和业主娈员会指导规那么》第三H’一条之规定，业主委员会成员应当是JHY物业餐理区域内的业主，弁符合以下条件：（1决方完全艮*行为施力；⑵理守国家有关法律、法规；⑶理守业主大会议事规那么和管理规妁，模范履行业主义务；（4满心公熊事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（5H内一定的组织施力和协调沟逋能力；⑹施保证必要的工作时•同。22、业主大会和业主桑员会的办公经费应该如何解决？主要用途是什么？答：根据《业主大佥和业主委贝会指导规那么》第ea十二条之规定，业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承当。工作经费可以由业主分抓，也可以从JHY物业共方局部经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在JHY物业彷理区域内公布，弁接受业主此暂。工作经费的筹集、百理和使用的具体方法由业主大会决定。23、业主居住在商品房小区，为什么要自觉履行交纳JHY物业费义务？根据《中华人艮共和国物权法》，业主对Mt物内的住宅、经西性用小等专方局部享有所有权，对专有局部以外的共有局部享有共有和共同营理的权利。对于专有局部，每位业主季布占方、使用、收益和处分的权利，弁屁行日常的菅理、维修、养护义务。对于共罚部分，如电梯、楼道、道路、绿地、0B墙、消防设备、监控及*等共用部位和共用设施设备均由小区里的全体业主共次■,应由全体业主共同履行看理义务。备位业主对共有局部享有权利，承当义务，且不得以放弃权利不履行义务。选晤专业化JHY物业服务企业对小区共有局部实施管理，那要双方筏订折合网，载服务内容、服务标泡粕收费标*等进杼详细妁定，JHY物业服务企业要换照新合同妁定为业主提供质价相符的服务，自觉接受业主、业主大会柏业主委员会的监督，同时，业主委员会也要依法履行双责，监*粕协助JHY物业服务企业履行新合同，每位业主在享受服务的同时，也要履行新合同义务，按时交纳JHY物业服务费。24、业主桑贝会有权利解除穆JHY物业服务企业吗？@卓顶精文答：业主委员会无权决定解通JHY物业服务企业。看先，按照《物权法》和《JHY物业归理条例》的相关规定，选聘柄解通JHY物业服务企业或才箕他管理人由业主共同决定，应当绘专有局部占建或:物总画积过半数的业主且占总人数逾半数的业主同愈。可见，解通JHY物业服务企业及于业主大会的双贵范BS,应当通过全体业主表决或授权业主奏员余来行使相应权利。在无业主大会决H授权的情况下，业主矣员会无权决定辩穆JHY物业服务企业。其次，业主葵员会是业主大会的执行机构，当它纯权行使了权力机枸的职权时，运个行为义然是不施上收的。25、欠费业主策Kt业主委员会吗？答：根据《JHY物业餐理条例》，业主在JHY物业餐理活动中，业主权利包含“依法享有选毕业主圣员会成员，弁享有被选举权”。业主在JHY物业管理活动中，业主义务包含“按附交的JHY物业服务费用”。而速设部《业主大金粕业主葵员会指导》同时•规定，业主姿员会委员应当符合“遵守业主大会议事规那么、管理规妁，模范履行业主义务”的条件。欠费业主并没有充分JR行业主义分，允许其参选业主姿员会确实有违立法精神。26、楼房埴皮脱落砥坏我奉，JHY物业服务企业应当赔偿吗？答：《侵权史任法》第八十Y五条规定：“建筑物、构筑物或奢箕他设施及其搁JI物、愚挂物发生脱落、聊落造成他人报害,所有人、管理人或奢使用人不施证明自己没有过错的，应当承当侵权责任。”小区楼后的培体脱落砥损业主车辆，及于建筑物发生脱落at成他人损❷的情况。“所有人、管理人或者使用人”应当承当贵任。同时，成*分清不同情况下的缺乏贵任主体。比方，小屋如果处于保修期内，那么，外墙脱落那么极花可舶与房屋质置有关，应由施设单位承当保修贵任，弁承当损客赔偿责任。27、楼上跑水楼下较淹，JHY物业服务企业应否担责？答：关于相邻关系，按照《物权法》，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、力0生活、团结互痴、公平合理的原那么，正确处■理相邻关贰。从JHY物业菅理角度看，JHY物业服务企业在接到业主报修后，及时•赶到现场，报警并采取了关闭进水阀的应总措施，应当认定其履行了合理的JHY物业管理祝贵。因此，JHY物业服务企业不应承报赔偿费任。判析JHY物业服务企业应否承当侵权赔偿贵任的关健在于是否有证据证明JHY物业服务企业在跑水事件中存在未履行JHY物业管理职贵的行为。建议JHY物业服办企业双立突发*件应急预案，制定水、电类;％修工作规租，以提离JHY物业服务企业的应急处JUML力。28、业主装饰费修房及，遮否应当与JHY物业服务企业签订装饰装修管理服务析协议？@卓顶精文答：按照《住宅3t内装饰装修餐理方法》规定，在住电3t内装饰装修工程开工前，业主应当向JHY物业服务企业中报注记。因为装饰装修管理JK于一项■:要的JHY物业菅现服务内容，JHY物业服务企业需要告知业主在狄修过程中的禁止行为和注意*项。29、业主装修府及期间，JHY物业服务企业可以收取哪些费用？售：业主对房屋进行貌修时，成与JHY物业服务企业签订紫修新•协议，妁定有关贵任义务及考前须知，可收取的费用：⑴按建筑面积收取不超过2元/m2的垃圾清运费；（2）＜户不超遂1000元的狄修保证金（JHY物业服务企业在狄修完工后180天内退还状修保证金）；⑶装修工人出入证工本费10元。30、狄传管理费、狄修押金应老样收取和返还?谷：目札装修百理和装修押金的标准弁无明确规定，一般通过业主（兼修人）与JHY物业服务企业之间通过新合同妁定进行收取和返还。装修押金也称作装修保证金。按照《住宅血内装饰装修菅理方法》的规定，装修人，或所装修人粕装饰装修专业，应当与JHY物业餐理单位签订住电宣内装饰装修餐理服分新协议。住宅室内狄饰狄修事理服务新协议应当包括管理服务费用、违约贵任等卡项。关于狄修■押金问题，对于家装，目前一般都业主和JHY物业朦务企业参与险收，而政府相关部门不参与。因此，JHY物业服务企业应当以《装修管理新协议》妁定的时•间及要求运还业主的装修押金。31、住宅小区地面•停车位归谁所有？答：《物权法》第74条笫2做，建党区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归工，由当事人通过出，、附Mt或奢出租等方式妁定；占用业主共K的埴路或者其他场地用于停放汽车的车位，原于业主共有。32、停车位施否出机给其他小区业主使用?答：小区内的地囱停车位可策JM于建筑区划内的，也可魅足于理就区划以外的。如果属于戏筑区划内的停车位，那么应当*先满区本小区业主的娜要。本小区业主停车费求谓未满又的情况下，不施出租给其他小区的业主。本小区业主停车需求巳经满足的情况下，如泄有富余的停车位，经产权人周怠可以将这些富余的停车位出桓给其他小区的业主使用。如果愿于建筑区划以外的停车位，邪么权原愿于业主共有，舵香出桓给其他小区的业主使用，那么应当由业主共同决定，经专*局部占建联物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主周意的，可以出机给其他小区的业主使用。像卓顶精文33、机劭车在JHY物业区城范围内被划刮，JHY物业服务企业是否需要承当责任？答:JHY物业服务企业是否要豕担赔偿贵任，主要应当看JHY物业服务析合网或停车服分析合周中是否有对车机划伤方面的妁定。如果连反了折合同中关于车位使用服务的妁定，JHY物业服务企业应负违妁赔偿贵任。从侵权贵任角度分析，应当由实施划伤、扎胎杼为的贵任人豕坦主要责任，JHY物业服务企业只要尽到了基本的注怠义务，就不应皆承当赔偿贵任。同时那要注意的是，小区业主与"JEY物业服务企业之间的机动车停;ifc服务关系，并非展于时产保事新合同关系，出现业主车轲损坏，JHY物业服务企业不承当保餐贵任。34、业主买了本位，还要交纳管理服务费吗？答：业主买房后，需要JHY物业««理；同样，虽热有了车位，对车柄也给要管理。车位M现金产生一局部费用，一般包括：本位的清洁卫生、秩序维护、出入口菅理、照明入J*水等设施设*的他理、维护号•<,JHY物业服务企业收取相关费用，一要遵守价格部门关于收费的政琪，二要与业主协商一致，卷订管理服务折合周。因此，业主应当交纳停车管理服务费。35、住宅专项维修资佥具体用选是什么？答：《住宅专项维修资金M理方法》第18条规定：住宅专项维修资金应专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、政迨。36、住宅专项维修资金使用需征求业主的意见吗？答：住宅专项维修资金莺理方法》第22条第2钦规定：住宅专项维修贵佥列支范圈内专用局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主讨论通过使用建议。37、小区内发生人寰盗窃，JHY物业服务企业是否承当责任？答：JHY物业管理服务是一叶基于新含同委托的民事法律行为。双方妁定在不违及法律强制性规定的情况下应当是合法于■效的。当热，双方也可以在此基础上妁定怡约服务，JHY物业服务企业可以选择与业主妁定承当此类赔偿责任。再立,JHY物业管理服务本质1上是一种专业服务，弁不施承当社会管理的职施。JHY物业蕾理服务内容虽热包括程序维护服务，但仅指JHY物业8理区域内的一般秩序维护。发生治安及刑，案件，JHY物业服务企业仅具有及时向有关部门新报告之义务粕晶合询查的义务。由公安部门及检察部门介入调全处珏。业主的损失应由不法行为人承当。38、住宅商品房中出现、私搭乱盖、饲养烈性犬、摆K设点占用或堵安新防雄煞通道等问题，应当由俄负责执法？像卓顶精文答：住宅商■品房中出现上述违法违规行为时，业主、JHY物业服务企业、社区屠电委员会、社区JHY物业菅理专职工作人员都有权及时•进行劝阻制止。当劝阻制止无效时，应当及时向枯区,镇人艮政府注相关双胞部门新报告，由相关双城部门依法处理。