《易居VISION》7月第三期-创意文化地产(共13页).docx

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1+1>2，商业地产神话背后的文化创意力量——文化创意地产的发展模式解析上海易居房地产研究院商业地产系列专题研究美国未来学家阿尔文·托夫勒曾预言“资本的时代早已过去，创意的时代已经来临。谁占领了创意的制高点谁就能控制全球！主宰21世纪商业命脉的将是创意！创意！除了创意还是创意！”托夫勒所言极为大胆，不过暂不论其向背，单论创意的力量，足以令人震撼和敬畏。尤其是今天这个信息畅通、自由开放的时代，头脑的边境被一次次拓宽，释放出无比活跃的自由因子，引爆一个个超越想象的艺术天地。房地产行业，在这个创意的时代也在发生着种种变化。一些建筑加入创意的元素后，不仅创造了价值，更成为了时代的艺术。创意与文化成为房地产的一个重要价值生长点，文化创意地产因此也成为房地产开发的热门话题之一。但又不可否认，长期以来产业界对文化创意地产的认识都仅停留在直观感受的层面，缺乏系统的研究和全面的认知。文化创意地产更成为概念的重复和资本市场上的噱头。无论如何，文化创意地产是在紧缺的土地资源上发展的高附加值产业，它符合当今房地产产业运行模式从粗放型向集约型转变，产业运作形态从资源消耗型向节能省地型转变的房地产业转型基本方向。同时，文化创意地产借助打造创意产业粘性产业空间，形成了创意产业集聚效应乃至产业集群。周建成博士易居研究院企业研究中心总经理国际经验表明，当人均GDP超过3000美元，人们对创意型产品与服务的需求将加速增长。2010年，我国人均GDP已经达到了3800美元，创意产业的发展已具备强大的经济支撑力。创意产业的不断发展给房地产业带来了新的契机，文化创意主题地产也应运而生。图1：文化创意主题地产形成过程文化创意地产四大模式PART 1在文化创意地产兴起的短短几年里，已经形成了若干不同类型的开发模式。我们将之概括为博物馆模式、公共游憩空间模式、商旅文联合开发模式和开辟创意新区模式。一、博物馆模式北京798艺术区是博物馆模式的典型代表。该艺术区以展览和旅游开发为主，把旧厂房建筑根据不同功能需要改造成展览馆、创意商铺、公司或机构办公场地和餐厅，汇集了画廊、艺术展示空间、艺术家工作室、时尚店铺、餐饮酒吧等众多的文化艺术元素；798艺术区浓厚的艺术气息吸引了众多艺术和创意、设计产业的公司或机构等在此落户，在此还举办过重要的国际艺术展览、艺术活动和时尚活动。二、公共游憩空间模式德国的北杜斯堡公园是公共游憩空间模式的翘楚。它由钢铁公司厂区改建而成。其中，废旧的贮气罐被改造成潜水俱乐部的训练池，混凝土料厂被设计成青少年活动场地，墙体被改造成攀岩者乐园，一些仓库和厂房被改造成迪厅和音乐厅。此外，还有鼓风机房改造成的多功能综合活动中心，高炉铸造车间改造成的露天影剧院，配电站开关设备用房改造成的办公与餐饮，旧办公楼改造成的青年旅舍……三、商旅文联合开发模式上海城隍庙是以商旅文联合模式开发的集旅游、休闲、购物于一身的大型商业中心。它将整个建筑群加以改造，借助历史遗迹旅游来带动商业发展，既保留中国传统文化特色，如豫园园林景观旅游景点，具有中国传统文化的表演节目，聚集全国各地美食小吃的美食文化街；也与国际时尚接轨，如引进国际品牌，聚集ZARA、H＆M等服饰品牌，以及麦当劳、肯德基等知名餐饮连锁店。四、开辟创意新区模式开辟创意新区模式是在无创意要素的空间上开辟新的创意元素，最终形成文化创意主题地产的一种开发模式。开辟创意新区模式的关键要素是一站式体验、创意吸引物和产业链。一站式体验是重点。创意新区主题地产的吸引物或产品较之传统的商业地产吸引物，更加注重探究消费者的深层次需求，它以创造“体验”来吸引消费者，使消费者“吃、住、行、游、购、娱”所有的需求都能得到满足。创意吸引物是核心。创意是创意新区主题地产形成的基础，是房地产业与创意产业的融合搭建桥梁，构成了创意新区主题地产的核心吸引物；创意新区主题地产的创意吸引物可以根据与之相结合的具体创意产业来确定。产业链是延伸。创意新区主题地产有利于多个领域的产业要素的有机整合，进而促进产业的空间及功能的集聚；创意新区主题地产根据确定的具体创意产业，可以向上、向下延伸，进而带动上下游相关产业的发展。链接——发展文化创意主题地产的现实意义当今时代，文化创意主题地产已不再仅仅是一个概念，而是有着巨大经济效益和社会意义的。具体来说，发展文化创意主题地产，能够产生良好的社会效益，能够增强城市竞争力，能够完善旅游产业结构和形成文化创新基地。1、产生良好的社会效益文化创意主题地产以创意产业为载体，具有较高的艺术性和灵活性，在运作模式上打破了传统的分工体系，生产和消费融为一体，实现工作、生活、休闲的最佳融合。2、增强城市竞争力文化创意产业通过对城市的文化、经济与科技的整合，把城市的文化资源逐渐转化为核心的经济资源。利用高科技的传媒技术手段，重新整理出城市的文化遗产，城市的文化发展水平得到显著提升。3、完善旅游产业结构创意产业园区的旅游开发使得我国的民俗、传说、文学作品等无形资源向有形旅游产品的转化提供了一条有效途径，并且使旅游资源利用的地区限制得以突破，拓宽了旅游资源开发的形式，深化了旅游资源开发的内容。4、形成文化创新基地创意类文化地产通过营造与渲染出一种文化气氛，带动都市文化创意业的发展。创意类文化地产的文化创新符合社会历史发展的轨迹，同时又领先于时代发展，它是一种时尚，一种潮流，是对未来社会风貌的前景展望。PART 2典型个案解析——江苏文化创意产业基地基本概况规划不只是平面的，更是立体的江苏文化创意产业基地被列入国家文化产业示范基地、江苏省重点投资项目，建成后将成为全球一流、全国独一无二的文化创意产业集群。江苏文化创意产业基地位于依托禄口新城和滨江新城重点建设的六个工业园区项目发展带上。一期项目主要开发A、B、C三个地块。项目规划总面积约1104.74公顷，其中，近期规划用地472.41公顷，远期规划用地632.33公顷，建设周期预计为10年。A地块：江苏演艺产业园、中华戏曲博览园、网游动漫公园Ｃ地块：中华戏曲博览园（续）、中华陶瓷文化博览园Ｂ地块：中华戏曲博览园（续）、中华陶瓷文化博览园空间布局因地制宜，塑造城市名片图2：江苏文化创意产业基地各地块开发情况江苏文化创意产业基地位于都市发展区边缘，临近城市生态廊道，且形成了“组团式”的发展格局。特征1：位于都市发展区边缘江苏创意产业基地位于都市发展区边缘，在南京主城以南，东山新市区西南侧，属江宁区谷里街道管辖。与先期规划的创意产业集聚区依附老城发展不同，江苏创意产业基地的空间区位特征呈现边缘化的趋势，即位于南京公路二环的南侧，是都市发展区的边缘地带，与老城直线距离约20千米。特征2：临近城市生态廊道江苏创意产业基地项目规划遵循生态廊道保护的基本原则。即按照与生态廊道的距离由近至远依次布置生态保护区、生态缓冲区和生态改造区，生态保护的级别由高而低，满足了生态保护要求的要求。特征3：“组团”式发展格局江苏文化创意产业基地与江苏软件园、福特汽车基地形成了广义的创意产业大型组团。就项目本身而言，它有自己的功能中心，内部又划分为不同的功能片区，与外部同一层次功能区——江苏软件园和福特汽车基地彼此相对独立，具有独立功能组团的特征。图3:江苏文化创意产业基地的位置发展模式政府推动，推广先行国内典型创意产业集聚区的形成机制类型包括自上而下政府推动型、自下而上自发形成型和两者相结合三种类型。江苏文化创意产业基地以江苏演艺集团为主导开发机构，政府部门为其编制符合地产发展实际要求的发展规划，形成了规范引导、企业主导、市场化运作的发展模式。图4：江苏文化创意产业基地的发展模式发展定位打造全球一流、独一无二的文化创意产业集群江苏文化创意产业基地致力于打造全球一流、全国独一无二的文化创意产业集群。它贯彻创新理念、实行品牌化运作，把保护、传承和发展中华文化放在一个更广阔的产业背景中，致力于打造中国旗舰型文化企业标杆。图5：江苏文化创意产业基地项目发展目标功能定位利用本土文化资源，打造鲜明创意主题江苏文化创意产业基地以文化创意产业为载体，形成了具备旅游、休闲、餐饮、住宿等功能的完善的一站式体验基地。江苏演艺产业园江苏演艺产业园是一个以“演艺”为核心的主题文化区，不仅形成了节目制作、演出、培训、配套服务等演艺产业价值链，同时也是集休闲娱乐、体验互动、旅游度假功能于一体的演艺文化新空间。产业园包括演艺集团总部、演艺剧工厂区、演艺培训区和大型演出广场。图6：江苏演艺产业园整体架构中华戏曲文化博览园中华戏曲文化博览园以中华戏曲为核心，以多方位、综合性的商业服务和充满娱乐性节庆文化活动为基本运营模式，将中华民族建筑、中华戏曲展示和现场演艺、中华餐饮融为一体，通过“展示”、“演艺”、“商业”、“旅游”与“节庆”方式，打造充满中华文化元素的演艺休闲游览乐园。图7：中华戏曲文化博览园三大板块及生态关系网游动漫主题公园网游动漫主题公园是以动漫和网络游戏为主题，配以网络游戏及现代娱乐的互动性娱乐经营理念而建设的全新动漫主题公园，它通过高科技手段、网络互动概念的引入，实现了游客间的互动娱乐。古墓探险祝福门南瓜果汁屋中华陶瓷文化博览园中华陶瓷文化博览园旨在打造专业水准的国际性陶瓷文化交流区，创造优异品质及持续稳定运营的陶瓷品牌发布、展示平台。通过举办国际陶瓷双年展，国际新锐陶瓷设计大赛等活动，形成陶瓷研发、创意设计、营销、博览等陶瓷产业的企业集聚地，从而形成一个充满陶瓷元素的主题文化小镇。智谷智谷将汇聚全球顶尖智慧，打造中国首个高智企业聚集地，致力成为江苏区域经济/产业升级的智慧引擎，江苏创新型省份建设的助推器，江苏区域经济/产业升级的发标中心，江苏政府及企业的解决方案中心。智谷的发展使命是通过协助企业改进产品来提升产品竞争力，通过协助企业提升品牌来提升企业竞争力，通过协助政府发展重点产业、协助企业增强综合实力来提升行业竞争力，通过协助政府规范和发展区域经济来提升区域经济竞争力。图8：智谷的使命3经验借鉴PART凭借文化创意主题地产这一开发理念，江苏文化创意产业基地独特的“文化创意+地产”的开发模式，提升了房地产的价值，使有限的建筑空间变成无限的创意场所。探究其发展经验，深厚的文化积淀与底蕴、完善的旅游配套设施、良好的群落生态、高度的开放性和政府的支持是发展文化创意主题地产的沃土。深厚的文化积淀和底蕴在文化创意主题地产中，文化元素及其特征是文化创意主题地产的灵魂，也是创意产业集聚的天然磁石。创意产业能够在某些城市区域自然集聚，关键是因为该区域拥有自然的文化、鲜明的个性和社会氛围。完善的旅游配套设施完善的旅游配套服务设施体系是文化创意主题地产关键要素。开发商要依据具体实际，进行旅游功能分区，划分为办公区、公共休憩区、餐饮娱乐区、商业活动区、参观游览区等，以满足游客的各种需要。良好的群落生态良好的创业产业群落生态是文化创意主题地产实现可持续发展的重要保证。创意产业内部需要具有工作、生活、文化等多种元素的成长环境，包括各种不同行业的创意企业彼此间互动共生的生存环境、公共服务平台和活动环境。高度的开放性文化创意主题地产不是孤立的个体，需要完善的外部条件，如专业化的培训教育、多样化的市场需求和相关的产业支撑等。不仅如此，文化创意主题地产还具有高度开放的空间，通过与外部的广泛联系，获得持续成长的动力。地方政府的支持地方政府的支持是文化创意主题地产成功的基础前提。地方政府一般会根据现有资源丰度，做出发展规划，进行功能差异定位。