房产预售五证两书.docx

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房产预售五证两书国有土地用法证一般购房者记不住“五证〞的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下《国有土地用法证》和《预售答应证》这“两证〞就行了。因为假如开发商未获得《国有土地用法证》是拿不到《建立用地规划答应证》和《建立工程规划答应证》的，未获得上述两个《规划答应证》和《施工答应证》是拿不到《预售答应证》的。开发商获得了《预售答应证》就可以证明该工程在规划、工程、土地用法等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。依据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售答应证》才能与客户签署正式的《预售契约》。在此提示一下购房者，签合同前看清晰您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱〞。购房者在交房〔“二书〞、“一表〞是在工程开工以后才能出具的，购房时一般开发商只能供应“五证〞〕时应要求房地产开发商和销售商供应齐全的"五证"、"二书"、"一表"，这是法律对销售方的根本要求。"五证"是指《国有土地用法证》、《建立用地规划答应证》、《建立工程规划答应证》、《建立工程施工答应证》(建立工程开工证)、《商品房销售(预售)答应证》。"二书"是指《住宅质量保证书》和《住宅用法说明书》。"一表"是指《开工验收备案表》。国有土地用法证《国有土地用法证》是证明土地用法者(单位或个人)用法国有土地的法律凭证，受法律爱护。北京市国土房管局对挺直填发的《国有土地用法证》依据国有土地用法方式不同，分别加盖《国土房管局划拨土地用法证专用章》、《国土房管局有偿土地用法证专用章》。建立用地规划答应证《建立用地规划答应证》是建立单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建立工程位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建立单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建立单位根据城市规划用法土地的合法权益。-法律后果：根据有关规定，房地产商即使获得建立用地的批准文件，但如未获得《建设用地规划答应证》而占用土地的，其建立用地批准文件无效。建立工程规划答应证《建立工程规划答应证》是有关建立工程符合城市规划要求的法律凭证，是建立单位建立工程的法律凭证，是建立活动中承受监视检查时的法定根据。没有此证的建立单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确认有关建立活动的合法地位，保证有关建立单位和个人的合法权益。法律后果：房地产商如未获得《建立工程规划答应证》或者违背《建立工程规划答应证》的规定进展开发建立，严峻影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停顿建立，限期撤除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关赐予行政处分。建筑工程施工答应证《建立工程施工答应证》(建立工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建立单位进展工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要根据之一。没有开工证的建立工程均属违章建筑，不受法律爱护。当各种施工条件完备时，建立单位应当根据方案批准的开工工程向工程所在地县级以上人民政府建立行政主管部门办理施工答应证手续，领取施工答应证。未获得施工答应证的不得擅自开.商品房销售(预售)答应证《商品房销售(预售)答应证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋全部权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。相关文件编辑住宅质量保证书是开发商对销售的商品住宅担当质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充商定,与合同具有同等效力。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房担当质量责任的法律文件。商品房保修期从开发商将开工验收的房屋交付用法之日起计算。工程质量保证书中详细保修期限与保修范围《住宅质量保证书》一般商定地下室及管道渗漏为1年；并写在工程质量保证书中。"五证"中最重要的是《国有土地用法证》和《商品房销售(预售)答应证》，两者说明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)答应证》的预售范围为本工程可销售楼盘，购房者务必看清购置楼层是否在预售范围内。"两书"可以作为商品房买卖合同的补充商定，并且是房地产开发企业在商品房交付用法时，向购房人供应的对商品住宅担当质量责任的法律文件和保证文件。《住宅质量保证书》都商定了什么？及保修期限与保修范围是什么？解答：我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付用法时向购置人供应《住宅质量保证书》和住宅质量保证书《住宅用法说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房担当质量责任的法律文件。商品房保修期从开发商将开工验收的房屋交付用法之日起计算。详细保修期限与保修范围是：地基根底和主体构造在合理用法寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行商定。住宅用法说明书《住宅用法说明书》应当对住宅的构造、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出访用留意事项，一般应当包含以下内容：1、开发单位、设计单位、施工单位，托付监理的应注明监理单位；2、构造类型；3、装修、装饰留意事项；4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装留意事项；6、门、窗类型，用法留意事项；7、配电负荷；8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位留意事项的说明；9、其他需说明的问题。