房地产成本的归集与分摊.docx

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房地产成本的归集与分摊房地产成本的归集与分摊洪文燕摘要：房地产作为国民经济的重要组成部分，与传统工商企业相比，其有着规模大、投资高、周期长等特点。同时，房地产行业由于项目内容相对复杂，成本核算的环节较为繁多，正面临着如何将成本进行最优化分配的问题，但目前还没有一个标准能将成本进行统一处理。因此，本研究通过分析房地产成本的内涵，了解房地产成本的具体归集内容以及分摊的原则，并以此为基础，提出能优化房地产成本分配的有效策略。关键词：房地产成本;归集;分摊一、房地产成本内涵分析房地产成本主要来自房地产土地的征用、工程、安装以及公共设施等方面的费用。房地产成本占比较大的是土地、土建以及相关设备的费用，大约占到了整个费用的80%以上，其中又以土地费用为最重要的成本，它是房地产项目实施的可行性与预估利润的主要经济指标。除了土地费用之外，房地产项目之中利息和管理的费用占比也较大，原因是由于房地产项目的规模往往较大，所以投入资金相对也多，承担的风险相对较大，再加上项目建设的周期长，时常会向银行进行贷款来完成项目，之后形成的费用自然就会较高。还有一项成本在房地产项目之中也不可缺少，即市政的基础公共设施费用。它涉及到市政的水、电、气等必要设施以及其他的公共配套设施。二、房地产成本的归集（一）在土地及拆迁使用费方面作为房地产成本主体之一的土地及拆迁费，也是房地产成本归集的重要内容。房地产行业在进行项目成本预算时，首先就要考虑的就是土地以及其拆迁使用费用。具体而言，房地产土地及拆迁使用费顾名思义，就是房地产行业在进行土地征用以及房屋拆迁过程中产生的费用。房地产在进行成本归集时要明确每一项的负担费用是否厘清，房地产成本的归集要根据现实情况进行操作。要么房地产行业将此费用完全计入整体成本之中，要么每个项目分别进行成本归集后，再根据不同的分配方式计入项目的总成本之中。（二）在前期工程费方面作为房地产开发项目的前期工程，其主要涵盖的是房地产在开发土地之时，进行的地质勘测，对水文和工程地质情况的研究，以及规划设计开发地等所有内容。房地产只有将前期的工程做好之后，才能保证后期的项目顺利开展。由于房地产前期工程涉及的范围广泛，且是整个项目当中不能缺少的部分，所以房地产前期工程费的归集也是其工作重点。针对这部分费用的归集，一方面可以将其直接计入房地产“前期工程”项目的成本核算之中，另一方面可以先在相关账户归集完之后，再根据一定的分配标准计入“前期工程”项目的整个成本之中。（三）在建筑设备及安装工程费方面房地产在进行开发时，要将需要安全保障设施的建设考虑在内，从土石方到架空层，再从高低压配电到消防通风，这些基础的建筑工程和设备都不能忽略。而房地产行业这方面的工程，往往采用的是出包方式，目的是能让房地产的项目在顺利实施的前提下，还能使全体施工人员同时得到人身安全保证。房地产建筑设备及安全费用在进行归集时，要在先了解每个项目的具体核算单之后，再分析需要支付的金额，最终计入建筑设备及安装工程费这一项目的成本之中。（四）在公共基础设施费方面房地产开发时，除了满足客户对房屋的要求，还要将周围的配套公共基础设施进行完善，进而使得客户能得到一个全面的良好居住环境。公共基础设施建设的具体内容，有包括岗亭、游泳池、球场、道路等一系列在内的相关设施。房地产一旦提高了这方面的金额，将其计算到房屋售卖的整个费用之中，可以保证其行业获得更多的利润，因此公共基础设施费的归集对于房地产的发展也是十分重要的。具体而言，公共基础设施费用的归集方法与其他工程项目相类似，要不就是直接计入相应的项目之中，要么就等到整个工程完成以后，再根据一定标准整合之后再计入项目成本之中。（五）在间接费方面除了与房屋建筑项目直接相关的工程之外，房地产行业还会在项目开发之时产生间接费，其主要是指管理和销售费，虽然不是房地产开发的主要费用，但是也在整个项目成本之中占据着不小的位置。作为房地产成本的构成之一，归集间接费用，能节约房地产分配成本，从而提高整个房地产公司的经济效益。而间接费用的归集，主要是先通过相关的账户进行核算，之后再进行标准化的分配，进而计入相应的项目成本之中。三、房地产成本的分摊原则由于房地产成本涉及到的内容较多，从前期工程到后期建设，都需要费用予以支持。在房地产開发所要涉及的项目之中，除了土地及拆迁使用费算作土地成本之外，其他的费用均被算作是建筑成本。鉴于房地产行业的复杂性，目前市场并没有统一的方法来将成本进行分摊，但是有相关的分配方式作为参考，房地产行业往往根据一定分配方式的原则来进行自身企业的成本费用分摊。具体而言，有以下三种分配原则。（一）分摊配比原则房地产成本分摊之中的配比原则，指的是房地产企业在一个固定的时间内，将一段时期的各项收入和成本都进行了统一结算，最后根据整合的数据，来判断各个不同实践段内房地产企业的成本收益情况。因此，房地产行业要谨慎做好会计核算工作，将每一个时间段内的建设开发费用进行完备的记录。（二）谨慎性原则区别于其他的行业，房地产所拥有的特点是投资期长、投入成本高、承担风险大，这就意味着房地产行业的会计核算工作要保持稳定，才能使得此行业能长远健康发展。所以，房地产行业在开发建设的过程当中，要保持警惕，将自身的重点放在维修建设的工作之中，也不只是注重将来可能会得到的更多收益。前期进行会计核算的评估时，房地产行业要保持冷静与谨慎，为整体的成本支出留存余地。（三）重要性原则房地产开发成本的分摊过程中，还有一项较为有代表性的原则，即重要性原则。对于房地产行业而言，重要性原则是指根据房地产行业每个项目的特殊性，将重要程度不同的项目进行不同的项目核算。虽然房地产行业的投资和风险都相对较高，但是如果成本的分摊能严格按照既定的原则来操作进行，就能使得整个房地产成本的分摊详细到每个具体项目的对象之上，优化资金的分摊工作。四、优化房地产成本分摊的有效策略（一）增强处理理念房地产成本分摊工作想要科学地开展，需要健全房地产成本的管理机制，同时结合信息技术，推进房地产成本分摊的理念进行革新。具体而言，首先，每个房地产企业需要对成本分摊的工作人员进行培训，通过开设相关的课程，使相关人员能学到适合企业发展的先进管理理念。与此同时，房地产企业还要加强成本相关处理人员的专业能力，定期邀请专业人士来企业进行讲座和交流，让相关会计人员能迅速提升自身对成本分摊的理论认识和实践经验。除此以外，房地产行业之间还要经常组织有关成本分摊的交流会，吸纳优秀的分摊处理办法，并根据自身企业的发展情况，选择适合自身发展的成本分摊方式。（二）提升监管力度房地产行业成本分摊工作的监管，具体可以从两个方面进行。一方面是对相关工作人员的监管，每个房地产企业要制定严格的考核制度和奖励制度，对于业务能力突出的员工给予相应的奖励，同样对于成本管理给出欠缺处理意见以及懈怠的工作人员，也要进行一定的惩罚。另一方面，房地产还要加强对信息安全的维护，保护行业会计核算成本的安全，是房地产行业发展的重要基石。所以，房地产行业要定期做到对信息安全防火墙的更新，对于相关的端口还要进行及时地检查，进而为房地产成本分摊工作的有效开展提供保障，使其每個环节都能顺利进行。（三）强化内部控制针对房地产行业的内部控制可以从以下三个方面进行。首先，通过科学安排会计相关人员的岗位，加强会计的内部控制，同时建立资产清查制度来保护房地产企业内部财产的安全。其次，将房地产行业内部的审计工作，根据每个企业的实际状况，来创新审计方式，从而有针对性地开展审计工作，避免舞弊行为产生。最后，房地产的各个企业内部需要强化会计管理，通过逐渐实行会计集中核算管理，来高效完成房地产行业的成本分摊工作。