（土地登记代理人考试密押题库与答案解析）土地登记代理实务模拟题7.docx

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[土地登记代理人考试密押题库与答案解析]土地登记代理实务模拟题7土地登记代理实务模拟题7一、单项选择题(每题的备选项中，只有1个最符合题意)问题:1.我国土地登记的作用不包括。A.维护的社会主义公有制B.维护土地权利人的合法权益C.维护正常的土地市场秩序D.促进城市化的快速发展答案:D问题:2.申请人向土地登记机关申请土地登记时应当提交的登记文件不包括。A.土地登记申请表B.申请人身份证明C.土地权属来源证明D.土地利用状况说明书答案:D问题:3.关于集体土地产：权登记申请人的表述中，不正确的是。A.使用宅基地的城镇、农村居民由其集体土地所有权人申请土地登记B.村集体内有两个以上农村集体经济组织的，可以由村集体代办C.村集体所有土地由村属农村集体经济组织或者村民委员会及其代表申请土地登记D.使用四荒拍卖土地的农村居民由农地使用合同签订人申请土地登记答案:A问题:4.不可以划拨方式取得国有土地使用权的是。A.国家机关用地B.公寓大厦建设用地C.军事用地D.城市基础设施用地和公益事业用地答案:B问题:5.不包括在土地所有权、使用权和土地他项权利变更登记的范围内。A.划拨国有土地所有权变更登记B.出让国有土地使用权变更登记C.国家租赁和国家授权经营国有土地使用权变更登记D.土地他项权利变更登记答案:A问题:6.是关于土地用途变更登记的不正确叙述。A.申请人应当提交由土地登记机关发㈩的土地证书B.申请人不用提交地上建筑物、附着物权属证明C.集体土地建设用地的用途发生变更的，申请人应提交地方人民政府批准用途改变的文件D.农村集体所有土地进行农业结构调整地，申请人应当提交农业部门或其他有批准权的部门的批准文件答案:B问题:7.土地更正登记的要件不包括。A.已完成初始和变更土地登记B.一般不用书面申请C.须经登记机关核准D.不得变更原土地登记的法律关系答案:B问题:8.下列对土地登记查询申请的叙述中，不正确的是。A.申请查询的土地必须在本登记区内B.申请查询内容不得超过规定查询的范围C.查询申请人提交的证明文件必须齐全并合法有效D.对于不予受理的土地登记查询申请，土地登记机关应在5个工作日内给予答复答案:D问题:9.土地登记代理的基本原则不包括。A.平等自愿原则B.合法和保密原则C.公平公正原则D.无偿原则答案:D问题:10.土地登记代理人的权利不包括。A.执行土地登记代理业务，并根据合同约定获取报酬B.根据法律、法规规定，从事土地登记代理活动C.要求委托人提供与代理有关的资料D.参加职业继续教育和培训答案:D二、多项选择题(每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意)问题:1.我国土地登记制度的特点不包括。A.采用意思主义立法B.采用实质审查主义C.登记有公信力D.登记簿上的编成采取人的编成主义E．颁发权利凭证A B C D答案:AD问题:2.是《土地登记审批表》的必备内容。A.土地地上建筑物和附属物的状况说明B.土地登记申请人的名称和地址C.土地行下主管部门初审、审核的意见D.土地坐落、地号、图号、面积、用途、等级、价格E．土地权属性质、使用权类型、使用期限、终止日期A B C D答案:ACDE问题:3.是关于初始土地登记的正确表述。A.初始土地登记是第一次土地登记B.初始土地登记是对一定区域内的土地进行的普遍登记C.初始土地登记是变更土地登记的基础D.初始土地登记又称作总登记E．一般在从未进行过土地登记的地区，以及原有登记需要全面更新的情况下进行初始土地登记A B C D答案:BCDE问题:4.不可以用于抵押的土地使用权是。A.以划拨方式获得的土地使用权B.乡(镇)集体经济组织的集体土地所有权C.依法承包并经发包方同意的“四荒”土地使用权D.文教科研用地E．乡(镇)、村企业厂房等建设物占用范围的集体土地使用权A B C D答案:ABD问题:5.是关于土地他项权利变更登记的不正确描述。A.土地使用权抵押期间，抵押土地使用权依法转让的，申请人为抵押人B.抵押合同期满，续签抵押合同的，申请人为抵押权人C.土地使用权出租期间，依法转让的，申请人为出租人、承租人和受让人D.土地使用权出租期满，续签出租合同的，申请人为出租人和承租人E．依法继承土地他项权利的，申请人为原土地他项权利关系人和继承人A B C D答案:AB问题:6.属于名称变更登记申请人应提交的证明文件。A.土地登记机关颁发的权利证书B.政府批地文件C.土地交换协议书D.地上建筑物、附着物权属证明E．名称变更证明文件A B C D答案:ADE问题:7.在注销土地登记中，情况下不对土地权利证书进行更改。A.依法收回国有土地使用权B.土地使用权出租终止C.土地使用权抵押终止D.土地权利灭失E．土地标的灭失A B C D答案:ADE问题:8.在土地登记查询中，是对查询人的具体要求。A.根据资料的重要程度交纳相关查询费B.未经土地登记机关的批准，不得将土地登记资料携带出指定的场所C.对涉密登记资料负保密义务D.不得非法使用查询结果E．查询时保持土地登记资料的完好，不得在登记资料上圈点、划线、注记、涂改或折页A B C D答案:BCDE问题:9.下列使用权类型十不属于国有土地使用权类型的是。A.划拨B.批准拨用宅基地C.荒地拍卖D.出让E．授权经营A B C D答案:BC问题:10.是土地初始登记的技术准备。A.宣传培训B.收集与确定土地权属界址有关的图件类C.制定初始土地登记、地籍调查实施细则D.收集文件、资料E．制定技术规范A B C D答案:ABCD三、综合分析题问题:1.某土地登记代理机构根据业务的需要，拟在国内设立分支机构，从事土地登记代理业务，经土地行政主管部门审查和工商登记，在国内异地设立两家分支机构。问题1．根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，土地登记代理机构设立的条件有哪些?2．国内土地登记代理分支机构的设立应具备哪些条件?3．土地登记代理机构具有哪些权利?4．土地登记代理机构应履行哪些义务?答案:1．《中华人民共和国城市房地产管理法》中规定的土地登记代理机构的设立条件是：(1)有自己的名称和组织机构。(2)有固定的服务场所。(3)有必要的财产和经费。(4)有足够数量的专业人员。(5)法律、行政法规规定的其他条件。2．国内土地代理分支机构应有一定的经营资金和一定数量的从业人员，持有《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书》的人员数量达到规定的要求。分支机构不具有法人资格，土地登记代理机构对其分支机构解散后尚未清偿的债务承担责任。3．土地登记代理机构具有的权利包括：(1)享有工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权利，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金。(2)可向主管部门提出实施专业培训的要求和建议。(3)按照国家有关规定制订各项规章制度，并以此约束在本机构中执业土地登记代理人的执业行为。(4)由于委托人的原因，造成土地登记代理机构或土地登记代理人经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求。(5)法律、法规和规章规定的其他权利。4．土地登记代理机构应履行以下义务：(1)依照法律、法规和政策开展经营活动。(2)认真履行土地登记代理合同，督促土地登记代理人认真开展代理业务。(3)维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密。(4)承担因代理不当造成的委托人的损失赔偿。(5)严格按照规定标准收费。(6)接受主管部门的监督和检查。(7)依法缴纳各项税收和行政管理费。(8)法律、法规和规章规定的其他义务。问题:2.某市M公司于1997年8月1日以出让方式取得一宗2000平方米的国有土地使用权，批准用途为商业，使用期限为40年，于1997年8月20日办理了土地登记。现因债务的关系，将这宗地连同房产转让给了N贸易有限公司。问题该如何办理这宗地的土地使用权变更登记手续?答案:办理这宗地的土地使用权变更登记手续：(1)程序：申请——地籍调查——权属审核——注册登记——核发土地证书(2)申请。N贸易有限公司应该在与M公司签定了土地转让合同或协议后30日内，办理房产变更登记15日内，向当地土地管理部门提出土地使用权变更登记申请。应该提交的材料：1)土地使用权变更登记申请表；2)N贸易有限公司法人证明、《土地登记法定代表人身份证明》和法定代表人个人身份证明；3)转让合同；4)原土地使用证；5)变更后的房屋所有权证；6)税费交纳证明；7)委托代理的应该提交土地登记委托书和代理人身份证明等。(3)地籍调查。只要实地调查该宗地原来登记状况是否变化，没有变化，可直接移交土地登记人员进行审核。(4)权属审核要点：1)对申请人的审核。身份证明及民事行为能力审核，重点审核申请人与转让证明文件的受让人是否一致。委托代理委托书及代理人身份证明的审核。2)对土地使用期限的审核。转让后的使用期限应等于原来使用期限减已经使用的期限。3)对土地价格的审核。应对申报地价进行登记和审核，决定实施优先购买权。4)对税费的审核。5)对土地用途的审核。转让合同的土地用途、实际用途和出让合同用途是否一致。6)对房产变更的审核。涉及房产转让的，应该审核房产证明。(5)注册登记。在原来的《土地登记卡》进行变更登记，并填写新的《土地归尸卡》注销原来的《土地归户卡》。(6)核发证书。收回并注销原来的《国有土地使用证》新的土地证书发给N贸易有限公司。问题:3.某市某化工厂于2001年8月20日在该市城郊以协议出让方式取得一宗国有土地使用权，面积为21000平方米，用途为工业，使用年限45年，未办理土地登记。2003年9月该化工厂进行技术改造，由于资金不足，需要以该土地作为抵押物向银行申请贷款，但由于未办理土地使用权设定登记，随后该化工厂于2003年9月20日委托某土地登记代理公司的土地登记代理人刘某代理土地登记申请手续。问题1．土地登记代理人刘某需要与该化工厂明确哪些方面的事项?2．根据《土地登记规则》的规定，土地登记代理人刘某需要收集哪些权属来源资料?3．出让国有土地使用权设定登记权属资料核实的要点包括哪些?4．土地登记代理人刘某在填写土地登记申请表时要注意哪些方面的内容?答案:1．土地登记代理人刘某需要与该化工厂明确以下方面的事项：(1)代理事项及目标：根据委托人的要求，代理事项主要为出让国有土地使用权的设定登记申请，不是抵押登记。(2)了解现有的权属来源资料，如是否已经办理建设用地批准书、是否签订出让合同、是否全部缴纳土地出让金、是否交纳有关税费等。2．根据《土地登记规则》的规定，土地登记代理人刘某需收集的权属来源资料包括：(1)县级以上人民政府建设用地批准书。(2)国有土地使用权出让合同。(3)全部土地出让金支付凭证。(4)有关税费支付凭证等。还需要准备的其他文字材料有：1)化工厂法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明；2)土地登记代理委托书及代理人身份证明、土地登记代理人资格证书等。3．出让国有土地使用权设定登记权属资料核实的要点包括：(1)对申请人的核实。要核实人民政府建设用地批准书的土地使用者、国有土地使用权出让合同中的受让人与委托单位的名称是否一致。(2)对出让合同的核实。1)国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；2)出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权。(3)对使用期限的核实。要注意出让年限是否符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的土地使用权出让最高年限要求。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，出让国有土地使用权时，工业用途的法定最高出让年限为50年。(4)对土地用途的核实。要注意是否与批准用途一致，该用途应为工业。4．土地登记代理人刘某在填写土地登记申请表时要注意以下几个方面：(1)土地使用者与申请单位名称要一致，准确的名称要与某化工厂的营业执照名称保持一致。(2)申请登记类型，为出让国有土地使用权设定登记。(3)土地使用权类型要与批准文件相符，应为国有出让土地。(4)土地面积要与相关批准文件一致。(5)土地用途要符合相关批准文件要求，应为工业用途。(6)申请登记的依据要齐全。(7)使用期限、终止日期要与出让合同中规定相一致；工业用地的出让年限不能超过50年。问题:4.某邮局于1980年6月经批准取得20亩土地建办公楼，后由于资金紧张，于1981年7月与某信用社签订协议，由信用社出资600万元共同建造8层办公楼，约定房屋建成后1～4层归邮局使用，5～8层归信用社使用，双方各占50%建筑面积。办公楼建成后双方按协议分配并使用房屋至今。2003年信用社改制要求办理土地登记，但邮局以自己是用地批准文件的主体以及合建协议未约定土地归属为由，认为该土地的使用权应当归属自己。问题1．应当如何确定该宗地的土地使用权?2．你作为土地登记代理人为该信用社申请土地登记，应向有关部门提交哪些权属登记证明文件?答案:1．土地使用权的确定：首先，根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第39条的规定：以土地使用权为条件与其他单位合建房屋的，根据批准文件、合建协议或者投资数额确定土地使用权。其次，根据1982年颁布的《国家建设征用土地条例》，条例公布后合建的，应依法办理土地转让手续后再确定土地使用权。双方合建发生在1981年，并签订了合建协议，因此应按建筑面积比例来分摊土地使用权面积。该宗地是该邮局与该信用社共有土地使用权，根据合建协议确定各占土地使用权面积的50%。2．申请土地登记时应提交的资料：①土地登记申请书；②用地批准文件；③该邮局与该信用社签订的合建协议；④该信用社的法人证明、法定代表人身份证明及个人身份证明；⑤办公楼房屋所有权证及其他地上附着物证明；⑥土地登记委托书、代理人身份证明及代理机构证明等。